(商业地产精选)20000+地产人的选择,商业+,文旅+

2023-08-25 07:41 佚名
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【商业地产精选】20000+商业地产专业人士的选择,商业+、文旅+、小镇+人脉。 专注于品牌发展选址、商业项目招商策划及运营。 传递城市正能量,分享城市新鲜事。

01

企业运营管理服务内容

1、业务运营管理服务内容

维护良好的整体形象和秩序;

确保消费者满意;

保持和增加财产的价值;

为业主创造**的盈利机会。

2、经营管理

(一)商业项目形象管理

对商业项目进行统一形象(CIS)规划和管理,确保商业项目良好的形象和声誉。

概念设计(MI):发展目标、经营定位、商业街概念、广告口号等;

行为设计(BI):业务规则、店员仪容、着装规范、礼貌用语、行为规范等;

视觉设计(VI):标准色彩、店标、店旗、徽章、包装袋、印刷品、办公用品等。

(二)商业店铺现场管理

对商业卖场进行统一、有序、科学的管理,保证良好优美的销售环境和秩序。

商铺装修:遵循商业项目本身的统一规定和要求,不随意装修,维护商业项目的整体形象。

货架的使用:统一使用较为高档美观的开架货架,并按规定摆放。

商品陈列:按规定陈列商品,不占用通道、乱堆放。

店内广告:店内品牌及产品文集宣传、POP等,按规定设计、陈列,不得随意张贴、悬挂;

现场促销:促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求,不得扰乱商业门店的正常经营秩序

(三)营销推广

营销策划:制定商业项目整体营销及竞争策略,制定年度及阶段性营销计划。

宣传推广:对商业项目进行统一有效的宣传推广,举办整体、主题推广活动。

品牌诠释:传播品牌故事、品牌时尚,举办品牌推广、时装秀、沙龙等活动。

出版《本项目商报》:传播企业文化、传递时尚、感动事迹等,并向投资业主、经营者、客户赠送免费礼品。

实行会员制度:实行钻石卡、金卡、银卡会员制度,为客户锁定客户,增加销售额。

数据库营销:建立客户数据库商场品牌策划,进行数据库直销。

(四)商业价格管理

实行统一招标投标价格。

禁止哄抬物价。

不得随意降价。

(五)商品质量管理

进店的商品必须是品牌商品,并根据区域功能进行定位。

进店商品以中高档为主,保证商品品质。

严禁假冒伪劣产品,假一罚十。

对产品质量实行“三包”。

产品质量抽样检验。

(六)客户服务规范

售前服务:提倡主动、微笑、站立服务,但不争抢客户。

售中服务:耐心热情介绍,礼貌迎送客户,但不得强买强卖,严禁与客户发生争吵。

投诉处理:设立投诉热线,统一处理客户投诉,确保客户满意。

售后服务:质量三包、送货安装跟踪服务等。

(七)操作指导管理

教育咨询:专家讲座、操作员交流会、业务员培训、外出观摩、销售服务和建议等。

销售协助:提供营销策略、宣传展示、产品展示、店面促销等协助服务。

商业竞赛:奖励优胜经营者。

业务分析:根据销售报告进行总结,进行比较和趋势分析,制定绩效改进政策。

信息服务:为运营商提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务。

租户调整:通过经营分析,更换不合理或无法继续经营租赁的经营者。

(八)品牌招商服务

为投资者或租赁经营者提供品牌厂商介绍、选型、对接服务。

代表商场与品牌厂家洽谈,争取**的营销方式和经销条件。

代表商业项目和组织运营商参加各类大型交易会和订单洽谈会。

组织经营者各地参观、考察、学习、旅游。

(九)协调政府关系

与政府各部门建立良好的关系,争取各部门的配合和支持及优惠的租金费用,实行统一纳税,使经营者集中精力经营,降低经营成本,减少后顾之忧。

3、商业服务

生活服务:提供餐饮、休闲、娱乐、客房、租赁等方面的服务。

办公服务:提供传真、复印、电子邮件、会议、收发信件、订阅书报等服务。

项目服务:为品牌提供策划设计、展示、广告、营销等量身定制的服务。

牌照服务:为经营者提供必要的工商、税务、牌照办理服务,争取税收优惠。

贷款服务:协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。

人员服务:为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。

其他服务:提供运营商所需的其他服务,为运营商创造**的便利和盈利机会。

通过科学有效的管理和针对性的专业服务,形成了“统一形象、统一宣传、统一推广、统一服务、统一招商、统一管理、统一协调”的七统一,使该商业项目能够建立良好的口碑。品牌形象和美誉度,提高经营者的管理水平,形成1+1>2的整体合力,创造本商业项目**的竞争优势和客户满意度,提高每个经营者的销售业绩。

四、业务管理机构的组织机构和职能

(一)行政部:负责行政管理、人事管理、政策关系协调、后勤服务等。

(2)招商部:负责品牌招商及与厂家洽谈,组织参加展会、订单会等。

(3)市场部:负责广告策划、营销策划、展示设计、宣传推广、刊物编辑、会员系统、销售协助、经营分析、信息服务、品牌项目服务等。

(四)现场管理部门:负责建立商业店铺经营管理的规章制度,对经营者的经营情况进行监督、奖惩、教育辅导、租户调整等。

(5)客户服务部:负责客户咨询、计费、客户投诉、售后服务。

(6)财务部:负责统一收费、财务分析、财务管理等。

(7)物业中心:保安员:维护顾客安全,维护经营者的经营活动和财产安全,维护商场设施设备安全,防止盗窃、火灾、损坏,确保安全有序商业商店的经营。

环境卫生:商铺由专人负责清洁管理,确保购物环境干净、舒适、明亮。

物业维护:专业人员对设施设备进行管理、维护和维修,保证其正常、低成本运行。

5、企业管理费

(1)租金或营业佣金:根据各户租赁方式的不同,按合同约定收取。 该费用涵盖运营管理公司的服务管理费

(2)物业费:按照国家有关规定收取,包括保安、环境卫生、物业维修等,按建筑面积分配到各户,每月月底缴纳。

(3)公共能源消耗:按照实际发生的费用,按建筑面积向住户分摊,每月缴纳一次。

02

企业运营管理手册

一、经营范围及岗位职责

(一)经营理念

简而言之,运营就是整个商场的运营和管理。 运作的基本特征是规范、细致、高效、协作、创新。

细致:是指操作中的许多工作非常琐碎、细致,但又非常重要,而且这些工作必须立即处理。

标准化:是指必须严格执行操作程序和规范。 不管是谁做的,在哪里做的,公司的运营标准都是一样的。

效率:是指作业工作必须高效率地完成。 一方面,运营工作不分工,任何一个环节出现问题都会影响其他环节,严重时甚至会导致恶性循环; 另一方面,操作时效性强。 **的时光,没有补救的办法。

协作:指团队的工作。 业务工作需要各部门、全体员工的参与才能做好。 只有全体员工都能自觉、自觉地工作,才能长期保持良好的经营水平。

创新:是指经营的最终目标是创造不断变化的、有吸引力的购物氛围,创造良好的销售业绩。

管理规范化、规范化是衡量运营是否有效运行的重要指标。

(二)运营部门的工作范围

商品进店后,管理整个商场或门店销售的整个运营流程。

(三)运营部门的工作职责

2、运营部各岗位工作范围及岗位职责

(一)商务管理部经理职责

直接上级:分管副院长

(二)客服人员职责

适用范围:客服人员、后台人员

(三)业务管理人员的职责

适用范围:楼层业务经理

(四)物业管理人的职责

适用范围:物业维护人员

(五)设备维护岗位职责

适用范围:水电维修工、空调、客货电梯等设施维修工

3、日常工作流程及管理制度

(一)全面值班管理制度

总值勤的内容

找温州策划公司做过商场出售_商场品牌策划_商场策划促销活动

(二)开、关店流程管理规定

(三)运营部门日常工作管理规定

日常工作流程

(4)周会管理制度

运营部每周召开例行运营会议;

会议由运营部门召集,运营经理主持;

参加人员包括各职能部门负责人及运营部各层主管以上人员;

会议主要内容:汇报上周运行工作并制定下周工作计划; 研究解决运行工作中的问题; 传达公司总部的工作要求和新的政策法规; 总结本周工作情况,部署近期工作; 其他事项。

与会人员必须准时出席会议,不得无故迟到或早退。 因特殊情况不能出席会议的,须在会前向会议主持人请假;

会议内容由运营部门成员记录,并整理会议记录上传至公司总部;

业务部负责对会议决策进行监督。

(五)商店进出管理规定

① 进场管理规定

签订租赁合同并完成装修审批后,招商部需将传单寄至运营部。 接到订单后,运营部负责协助商户进场。

商家必须严格按照合同规定的经营项目组织商品进场。

商户进场后需签署《商户管理公约》和《消防责任书》方可开业。

②提款管理规定

招商部负责提现前后与商户的整体协调。

作业部负责整个拆解过程的统筹安排和监督。

工程部和物业部负责商户提现过程中需要配合和协助的工作。

运营部门负责商户撤走后剩余或扣留物品的清点、保管和处置。

财务室负责开具结算单以及商户各项费用的结算。

提款流程

(六)环境卫生维护管理规定

为了营造良好的购物环境,制定有关规定如下:

运营部门必须督促相关部门做好项目设施设备的定期维护、维修、清洁、消毒工作,确保设备设施安全正常运行。 (如自动扶梯、电梯、电话、卫生间、休息区等)

经营部门必须确保顾客的购物环境安全,不存在安全隐患。 (如过道是否有水渍、店铺玻璃及墙角是否有防护措施、消防通道是否畅通等)

运营部门要协助有关部门做好“六防”工作。 (防火、防盗、防抢劫、防爆、防自然灾害、防破坏)

运营部门必须会同相关部门协调,确保商场干净、整洁。 (顾客眼见、手摸的地方要求无灰尘、水、污渍、杂物。各类广告立架、引导系统应摆放整齐。泊位、过道内的垃圾、杂物一定要及时清理,不要溢出垃圾桶)

运营部门要与相关部门协调,确保商场明亮、清新。 (要求灯光明亮适中、无碎灯、无眩光、商场内空气新鲜、温度适宜、卫生间无异味)

运营部门必须与相关部门协调,确保项目环境的活力。 (商场内外绿化装饰,要求绿化带内无垃圾,室内绿植叶子上无灰尘,无黄叶)

经营部门必须保证商场内空气环境,对商场内商户和顾客吸烟行为进行监督管理。

运营部必须与相关部门协调,确保休息区的安全和清洁。

(七)突发事件应急管理办法

①火灾报警

员工应熟悉火灾报警信号、消防通道的出口位置以及灭火器材的使用方法。

发生火灾时,员工必须保持冷静。 在安全的情况下,应立即使用灭火器将火扑灭; 如果无法控制,应立即致电公司消防中心报警。

员工必须保护人身安全,不要乘坐电梯,并在火灾现场关闭门窗和所有电源。

消防监控中心确认火灾报警后,启动自动报警(灭火)系统和消防设备,根据情况通知公司相关领导,向有关部门和单位报告火灾发展情况,并发布疏散命令。

公司相关领导(消防安全领导小组成员)应立即在指定地点设立指挥中心。

运营部门、物业部门应当检查火灾情况,配合消防队实施现场灭火、疏散、救援和警戒工作。 灭火过程中,应当坚持先救人后救火、先隔离火源后灭火的原则。

工程部必须保证消防设备和备用消防电器的正常运行。 发生火灾时,必须切断相关电源(设备)进行工程应急救援;

当火势蔓延失控时,立即联系119,落实公司所有消防应急措施。

②停电

工程部维保人员应**时间通知运行经理,并迅速查明原因,检查各电路及电气设备是否存在安全隐患,协助安全人员营救电梯内被困人员。尽快采取有效措施及时供电。

各营业楼层管理人员必须立即前往所属门店采取有效措施维护公共秩序,协助引导顾客,防止事故发生。

广播室及时采取有效措施,通过广播提示工作人员赶赴店内安抚顾客,以便顾客按照广播提示离开商店。

物业部应急小组立即到达现场,配合各楼层管理人员把守出入口,各楼层保安人员把守通道并配合管理人员疏散店内顾客。购物中心。

③ 发现可疑物体时(疑似爆炸物)

保持冷静;

请勿尝试踢、踩或触摸该物体;

立即通知监控中心;

无管理人员到达时,应留在现场,防止他人接近该物体。

④地震、洪涝灾害

如遇大雨泛滥,监控中心立即通知各部门开展救援工作,物业部门应急小组立即赶到现场,并在各楼层管理人员的配合下,开展救援工作。每层楼都有重点救援。

⑤顾客发生事故时(事故可能是紧急情况或受伤)

方法:

保持冷静; 关注客户情况,立即通知监控中心或运营部门; 认真处理事件,详细说明事件情况,以便诊治。

发生事故时不应该做的事情:

不要在公共场合取笑顾客; 不要争论事件的原因; 切勿在事件现场斥责任何人; 不要与旁观者讨论或研究整个故事; 不猜测事件原因或发表任何意见; 当顾客需要帮助时忽略他们。

⑥犯罪的预防和应对

预防措施:

时刻保持警惕和警惕; 经常在商场巡逻; 不要让您的帖子无人看管。

关店时要注意店内是否藏有可疑人员。

如果发现可疑人员,您应该:

立即通知监控中心或管理部门,并继续监控; 尽量拖延时间,并让其他人通知监控中心或管理部门; 在没有证据之前,不要随便指责顾客是小偷。

⑦ 现场管理规范考核规定

来源:SACCE 联盟

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现代购物中心管理运营的本质是将松散的经营单位和各种消费模式统一成统一的经营主题和信息平台。

本文来源/网络、万亚商业运营、商业地产风燕风雨

统一运营的管理模式特别适合中国。

历史的教训表明,不能统一运营管理的购物中心将逐渐从“商业管理”向“物业管理”转变,直至最终完全失去商业核心竞争力。 这种情况在国内并不少见。

统一运营一般包括统一投资管理、统一营销、统一服务监管、统一物业管理四个方面。

其中,“统一招商管理”是以下三项统一工作的基础和起源。 这项工作的成败不仅决定了开发商前期策划的成功与否,也决定了购物中心后期商业运营管理的成功与否。

经过业态定位、业态/服务功能设计、业态规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计等阶段后,购物中心即可开始统一招商。

这是开业前最重要的工作,也是顺利实现前期设计目标的关键工作:

购物中心通过“统一招商管理”,与所有合作商户建立并保持和谐统一的关系。 这种关系是购物中心这样的大型商业项目长期成功的保证。 因此,统一招商管理的成败是购物中心统一运营成败的关键。

我们先来看看“统一投资管理”的简单定义:

购物中心商业管理公司按照既定的招商指引,严格审核、统一招商,对所有招商的商户进行统一管理。

其实,统一招商并不难,难的是如何招商、如何管理商户。 因此,设计合理、实用的招商管理基本原则是“统一招商管理”成功与否的关键。

这里我们设计了一个购物中心《统一投资管理管理十大基本原则》,希望对国内购物中心的投资管理有所帮助。

“以点代面、特色经营”是购物中心尤其是超大型综合购物中心的经营特点。

特约商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位。 对他们给予优惠政策,邀请他们进入商场,可以增强文化氛围,活跃购物中心的氛围。

例如,深圳华侨城购物中心特邀三百砚斋展示中国砚文化。 当然,特约商户的经营范围要与购物中心的经营主题和品牌形象相匹配。

由于商场经营的长期性,采取合理的租金和优质的服务来升温整个商场,然后根据经营状况适当稳定地调整租金; 这样开发商和商家才能共同成长。

放水养鱼的原则可以理解为“先人气,后做生意”的原则。 如果前期向租客收取过高的租金,其结果无异于杀鸡取蛋; 北京新特商业中心关闭的原因之一就是此。

统一服务包括统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支撑服务、统一培训服务、统一门店布局指导服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等。

这种“统一服务”不仅要体现在思想上、投资合同上,更要体现在后期的管理行为中。 这种“统一服务”,就是要求“服务”衬托出购物中心的品牌和特色。

当然,便利性是不同的,比如管理便利性、财务核算便利性、营销便利性、经营决策便利性、结算便利性、消费便利性等等。

建立统一信息平台,进行精细化管理。 一是可以为顾客提供统一收银、消费卡等便捷服务;

二是为广大签约商户提供丰富、准确的客户信息和市场信息,甚至提供更详细的经营信息,如零售产品的进销存信息等;

三是可以为购物中心提供布局密度、物品搭配、人员配置、场地楼层效率、商户业绩等经营信息,方便购物中心对经营场地进行无限再分配(稀缺)。资源)分析后。

招商工作并不是商场开业前就完成的工作。 事实上,购物中心的招商工作是一个永无休止的循环工作商场品牌策划,需要信息系统的分析支持。

统一运营、招商、规划、营销、物业管理是商业地产的核心

运营管理是商业地产运营的核心,是商业地产收入和物业价值提升的源泉。 现代商业地产管理运营的本质是将松散的经营单元和多种消费模式统一为一个经营主题和信息平台。

不能统一运营管理的商业地产项目,将逐渐从商业管理向物业管理转型,直至最终完全丧失商业核心竞争力。

购物中心作为一种复杂的业态,其管理要求比其他业态更高。 包含多种热门业务类型。 其主要目的是追求一体化的需求,以实现最高的运行效率。

所谓综合需求,是指购物中心能够提供多功能服务,消费者进入后能够满足多样化的需求,并受到刺激,增加购买欲望,使潜在需求形成购买行为。

项目方要千方百计安排合适的全方位服务。 当然,这也从管理的角度增加了无限的困难,也就是说,面对各个行业,购物中心的管理者如何将它们整合成一个统一有效的系统呢? 除了消费需求弹性较大外,在经营管理上还需慎重考虑规则,避免产生负面影响。

为了激发更高的经营绩效,购物中心必须掌握一定的经营理念并加以运用。 这也是结合我国实际环境对购物中心经营管理的必备要求。

未来商业地产的营销策略和手段将以经营管理为核心的营销。 核心概念有三个。

时间划分的注意事项

商场必须根据进入商场的顾客数量来划分一天的时段。

如果过于集中,不仅会降低公共设施和服务人员的服务质量,而且如果拥堵程度达到一定程度,必然会降低顾客的舒适度和享受感。

而且在某些时间段,如果人流量过少,场面冷清,会严重降低顾客的购买意愿,这也不利于购物中心的有效运营。

因此,只有制定详细的计划,按照时间段有计划地引入顾客,才能使每天进入营业区域的顾客既能满足计划的人数,又能做到均匀分布。

由此带来的有益结果是,运营和管理成本的效益能够得到**化的发挥,客户满意度也能够保持在较高的水平。

做好客源重叠分析和规划

购物中心运营之初,应首先建立主题店,并且在招商过程中应优先考虑,因为主题店有一定的留住顾客的能力,而且经营业绩更佳。保证。

当然,除了商场的整体促销计划外,每个独立店也有一定的吸引顾客的能力,但这些被商场吸引过来的顾客,就会成为整个商场的顾客。

Under the guidance of the overall plan of the shopping center, each commercial individual can provide the most suitable service, so the overlap of customer sources enables each commercial unit to obtain overlapping benefits.

Moving commodities toward full-service capabilities

Among the specific customer segments of shopping centers, most of the main customer segments are family-style purchases, so providing a full range of products to meet family needs has become the main function of shopping centers.

The service focus of the shopping center lies in the orientation of the product use. The shopping center arranges the products according to the service customer positioning and customer needs. Of course, it must consider the demand and the competition situation in the business circle to integrate the service functions. 。

Combining individual images to create a group image

Image is a concrete symbol of intangible assets, which is fully reflected in the performance of an enterprise.

Focus on improving efficiency

The so-called flat efficiency, that is, the ratio of operating income to operating area, is mainly used to evaluate operating performance in parallel and vertically.

At the same time, it is possible to expand and compare the performance in the business district so as to audit and adjust the operating performance of the shopping center. It can also track and evaluate the short-term, mid-term, and long-term trends of the shopping center, so as to grasp the period of ineffectiveness as a basis for promotions, discounts and other activities. According to the basis, improve the operating efficiency during the period of efficiency difference.

Commercial real estate projects should implement unified investment promotion and management, and decentralize management skills

Unified management, decentralized management concept

The shops in the shopping center are gathered in a planned way, and the "unified management and decentralized operation" of the shopping malls is the core feature that distinguishes the shopping center from other forms of real estate.

Unified management requires that the shopping center must be managed by a management company that represents the rights and interests of the owners and is entrusted by the owners. A shopping center without unified management is difficult to withstand the fierce competition in the retail market.

Decentralized operation is to provide a place for transactions between consumers and operators in shopping malls, but the managers of shopping malls cannot directly conduct commercial operations, but only build bridges between consumers and operators.

Implementation of a unified management concept for commercial projects

The unified management concept of the shopping center: unified investment promotion management, unified marketing, unified service supervision, and unified property management. Unified investment promotion management requires brand review and management of investment targets and the establishment of lease management.

The so-called brand audit management means that investment targets can only enter after being audited by the brand.

The review includes the review of manufacturers and products, which must have valid business licenses, production licenses, registered trademark registration certificates, product qualification power of attorney (applicable to wholesale agents), brand agency power of attorney (applicable to exclusive agents), tax Registration certificate, legal person power of attorney, etc.

Lease contract management includes agreed rent, lease term, payment method, collection of property management fees, etc., as well as management of other key lease terms.

For example: the operating format of the tenant is restricted by the unified commercial planning of the entire shopping center, and any major changes must be approved by the owner's committee.

Perfecting the lease also includes the determination of business hours; tenants' store name advertisements, the size of promotional advertisements, hanging positions, and language must be subject to unified management.

At the same time, the obligations for the promotion of the entire shopping center, the use of the parking lot by the lessee, determine whether it is paid or not, whether there is any limit; the scope of insurance; whether to unify the cashier and other aspects.

Commercial real estate emphasizes the unity of operation and management (developers and resident stores cooperate sincerely and carry out uniform operation and management under the guidance of the same theme concept).

Although it is a comprehensive compound commercial facility, its operation management can present the same sense of unity and coordination and consistent service quality as a single store. In the specific organization work, the following key points should be grasped:

Key Points of Operation and Management of Commercial Projects in Different Operation Stages

Key points of operation management during the project development period

Key points of operation management during project opening and incubation period

This stage emphasizes the win-win situation of the plaza and the tenants.

Need to import professional Moore management software system, information can be imported in multiple ways, data can be effectively shared, unified tenant lease management, transaction management, member management, effectively guide the business planning of the plaza, understand customer needs by tracking customer consumption information, and guide tenant operations.

Key Points of Operation and Management in Project Specification Improvement Period

Key Points of Whole Process Information Management of Commercial Real Estate Projects

ConclusionSummary

The sustainable operation of commercial real estate requires strict, unified and standardized management. Since there are often hundreds of independent operating entities with independent ownership and many tenants in a large shopping center, unified management should be used to establish the overall image of the shopping center.

The unified operation and management of commercial real estate will eventually enable merchants to promote and coordinate with each other, which will greatly stimulate people's consumption demand.

In this sense, the improvement of the efficiency of the shopping center depends on the performance of the overall function. The management objects of commercial real estate are tenants in form, but in fact, they focus on and care about customers.

Only by facing customers together can we find common interests among developers, owners, operators and tenants.

Every new commercial real estate project requires a phased market incubation period.

Especially for consumer areas where the market is not yet mature, the market cultivation period will be longer. The early investment promotion work is a link between the previous and the next, and the quality of investment in this link is closely related to the later operation and management.

商业地产项目前期招商必须建立在长期运营管理的基础上。 On the one hand, it is necessary to ensure the quality of investment invitation while "releasing water to raise fish", and on the other hand, it is necessary to abandon the idea of ​​quick success and instant benefit.

During the market cultivation period, the operating costs of merchants should be reduced as much as possible. A good commercial center must have a good geographical location. Of course, we must have a good team to implement the business plan and be loyal to the business plan.

At the same time, you need to have a good management team, and you need to establish a complementary relationship between merchants, tenants, and owners.

Therefore, we need to establish a consensus among the owners, that is, we need to be partners, not competitors, so as to bring prosperity to our business center.

The above sources/network, Wanya commercial operation, commercial real estate Fengyanfengyu, commercial real estate cloud think tank, commercial real estate selection

Investment first→Operation-oriented→Planning and promotion→Property protection

Merchants first

The success of a shopping center has an extremely important relationship with the initial investment positioning, structural design, and tenant selection.

1. Investment promotion positioning: investment promotion positioning includes the theme positioning, area ratio, rental output ratio, business format and function ratio of the shopping center.

Shopping centers are divided into three grades according to the area and the number of consumers around:

(1) Regional or large shopping malls, where the number of consumers in the customer source range exceeds 100,000;

(2) District or community shopping malls, with at least 40,000 consumers in the source area;

(3) For local or neighborhood shopping centers, the number of consumers in the customer source range is about 10,000.

Different grades of shopping centers determine different theme positioning and operation ideas. Generally, the area ratio of large regional shopping centers is 35% for anchor stores, 25% for sub-anchor stores, and 40% for commercial stores. Anchor stores refer to those with an area of ​​more than 5,000 square meters, such as department stores, large supermarkets, and movie theaters; sub-anchor stores are those with an area of ​​about 1,300-3,000 square meters, such as home appliance stores, sports plazas, children's game stores, mobile phone stores, etc. etc.; commercial shops are under 500 square meters.

For the ratio of rental output, 35% of the anchor stores can only account for 15% of the rental output, 25% of the sub-anchor stores account for 30%, and 40% of the commercial stores account for 55% of the rental output. That is to say, when matching the rent, the sub-anchor store should be equal.

In terms of format and function ratio: In the commercial field, if supermarkets operate commodities and department stores operate brands, then shopping centers operate formats. As a commercial complex integrating multiple functions, the combination and collocation of various business formats in a shopping center is undoubtedly the key to its successful operation. So what kind of "combination of business formats" is the most reasonable?

Under normal circumstances, the three major business types of retail, catering and entertainment can be roughly arranged according to the ratio of 5:3:2, which is the golden setting ratio of shopping malls respected by the industry. But these must be adjusted according to local consumption habits and market conditions.

With the accelerated pace of modern life, the neighbors are slack, then, when you go to the shopping center, you can not only relax, exercise, but also make friends. This kind of large comprehensive shopping center can make people stay for a day, at least they can play a few Hour. Why do the current shopping malls need to develop more cultural and entertainment content? To put it bluntly, it is to increase the period of people's stay to stimulate retail sales.

In terms of rent tolerance, the rent tolerance of shopping centers ranges from high to low for floats and temporary leases, clothing stores, jewelry and glasses stores, professional stores, restaurants, anchor stores, and entertainment. But we also have experience from the shopping malls we operated in the early stage. Which shopping mall does well in entertainment, leisure, culture and fitness, which shopping mall will be popular.

In addition, it is difficult for businesses to have a standardized business format. Even if one is completely copied in another city, its business format combination will definitely be completely different from the current one, because only differentiated and misplaced operations can symbiosis and co-prosperity.

2. Shop division: In fact, the division of shop spaces has a hidden but scientific aspect in the early stage and operation of the shopping center. Generally, all the shops on the one-person flow line have a good external appearance, but The total length of the external display surface is fixed, and as many shops as possible should be placed on a certain display surface.

3. Moving line design (renovation): There are two famous sayings in business, one is "death across the street", one side of the street is terribly hot, and the other side is dead; there is another saying that "one step is 30% worse", even if the doors are next to each other The store is open, but the customer flow cannot pass, and the business is 30% short of one step away. These all describe the importance of business lines. For shopping malls that have already been built, some people need to be remodeled if the flow of people is not smooth.如楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示,使消费者能轻松看见商店内的展示细部,在大型购物中心内,建议使用专卖商店或多品种商店使专场更紧凑,如果是有中庭的,要使店铺及招牌尽量都面向中庭展开,面向视觉焦点,以达聚集效果。

水平各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式,既可以设计成“一”“十”行,也可以设计成“Y"或“T”“L”形等,还有环形,典型的例子就是宜家家居的形状,目的就是要使消费者视觉通透,使所有商铺达到“共好”,尽量做到没有盲点,处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的,其动线设计和商铺分隔也是不成功的。要做好这一点也不是容易的,需要经营管理方不断努力并根据需要在实践中持续改进。

另外购物中心人行直线通道应该不要太长以至于令人打消由一端走至另一端之念头,要有一定的变化,如宜家家居在很长的通道中间增加快速通道,更人性化和便利性。

4、租户选择:购物中心业态组成包括:主力店、专卖店、临时租赁、社区服务、餐饮配套、商务休闲、娱乐设施。但是同一业态不同购物中心应选择的租户也有不同。

主力店和次主力店的租户确定是有讲究的,有些业态适合在商业中心区,有些业态适合在副中心区,有些业态适合在郊区。在核心商圈,不能搞建材、家居,在郊区不适合做百货、珠宝,这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店,这里面学问很深,要根据购物中心的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心区就选新兴业态,如果在核心尚圈,就不要选大卖场,尽可能选租金比较高的业态,而在郊区,尽量选聚人气的业态。

营运为主

主要指商场的统一经营管理、商户淘汰升级、客户服务维护等。

统一管理指对整个商场统一的经营管理,对于形象布置、宣传、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等)、装璜设计与施工管理、导购规范等都有统一的标准。

主力店是主力店、品牌店是品牌店,每个租户都因该有独特的“烙印”来给顾客留下印象重复光临。商场租赁及管理尽量不引进没有特点的二房东的,即不方便统一管理,对商场的统一形象也不利。

商户逐渐淘汰:招商不能保证所有找来的商户都能很好的生存,有的很可能在很短的时间内就不见了,一般来讲,购物中心开业的前三年,尤其是**年的掉铺率会达到30%。小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难,火的时候想方设法挤进来,生意不好卷铺盖就走,但小租户的好处是能承受不断提升的租金。所以,招满商、开了业绝不意味着大吉,**年可能会掉30%,补充上来后,第二年可能会掉20%,这种调整是个永远的循环。另外如果商户活的都很好的话,商场管理也要保证每年10%的淘汰率来保证商场新鲜感和更新换代。

同时,运营要采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点,采用合理租金与优质服务做法,将整个购物中心作热,而后根据运营状态,适当稳步地调整租金;这样,发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气,再做生意”的原则。

客户服务及维护:购物中心的客户服务重在吸引给更多的顾客前来,并使其成为忠诚的顾客,主要通过人性化的细微的细节服务,如服务台增加雨伞借用、婴儿服务、会员服务等等。

企划造势

购物中心营销包括节假日营销、场地营销、明星营销、主力店营销、文化营销等多种营销企划。所有购物中心的营销均围绕“旺场——提升品牌——盈利”这一不同阶段达到不同的目的。

1、节假日营销是购物中心的必杀技,即“大节大过小节小过,没节造节过”要把所有的节假日的因素都挖掘出来,春节、国庆、母亲节、儿童节、清明节、端午节、情人节,情人节也有国产情人节及国际情人节等等。没有节日也要想法搞个***典等等。

2、文化营销是购物中心塑造个性品牌的重要途径之一。不同的购物中心的文化营销方式不同,比如上海K11的莫奈特展。

3、明星营销:明星营销是购物中心在短期内制造人气最有效的方法,适合于购物中心开业初期,来迅速扩大知名度,但费用也高。在正常运营期,根据商场情况亦可适度安排。

4、主力店营销,主力店就是请它来给做宣传、吸引人流的,就得让它每日、每个礼拜、每个月都要搞促销,没有我就要找你的,逼着他去做促销。花钱请主力店进来就是让它当牌坊的,就是给你招人气的,你不存在这个问题,你要它干吗?

5、场地营销:每个购物中心的室内中庭,户外广场均是购物中心整体结构布局中的关节结点处,有效利用上述场地,开展营销活动可以人为达到客流转移。

财产保护

购物中心的物业管理是购物中心操作的重要一环,为商业广场经营提供重要保障,也是购物中心硬件设施能够安全、正常、经济运营的重要保证。

物业管理水平能最直接体现购物中心操作管理的能力,是商业广场物业持续升值的重要因素之一,与招商、营运、企划是一有机体密不可分。

物业管理是成本控制的重要一环,管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广,大至建物及设备,小至花草树木的维护,均为各领域的专业工作,非一般开发商所能独立承担,其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助。一个好的资产,可以用10年、20年,比如电梯上理论上是用10年,你用得好可以用15年,这5年就是赚回来的,一个商场有多少电梯,这个维护工作就非常重要。

尖端

统一运营一般包含四个方面的内容:统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。 The success or failure of this work not only determines the success of the developer's early planning, but also determines the success of the management of the commercial operation of the shopping center in the later stage.

“统一招商”是“统一招商管理”成功与否的关键

统一招商简单而言即按照制定的招商准则,购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商,并对所有招来的商户进行统一管理。其实统一招商并不难,难的是如何招商以及对商户如何管理。所以,设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则,又是“统一招商管理”成功与否的关键。

“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益

由于目前购物中心竞争激烈,为吸引购物者光顾,打折降价的促销竞争手段日益水涨船高。一般地,管理公司都会为购物中心策划好1年365天内的天天营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”,组织策划相关的促销活动,所发生的费用预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。统一收银管理,较好地执行按销售额分摊费用。

“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作

购物中心都设立有由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证购物中心的高效运转。常见的方式有:指导项目即培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排;协调项目即协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;服务项目即行政事务管理;监督项目即维护购物中心的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养

购物中心的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水、电、气、热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。

申明:来源:商业设计周刊、商业地产运营专家、长三角商业地产俱乐部、GF知库设计、传世商业地产、商业地产人、等各微信公众号媒体平台

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