模式类别商铺规划图商业地产规模也有大有小

2023-09-01 20:08 佚名
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图案类别

店铺平面图

商业地产的规模也有大有小。 购物中心项目等大型商业地产项目可达数十万、数百万平方米,而小型商业地产项目只有几百平方米甚至更小。 对于大型商业地产,其运营多由开发商整体开发,主要以收取租金的形式作为投资回报; 可将商业地产项目打包上市,形成商业地产金融; 对于规模较小的商业地产,大部分项目仍采用租金回收的方式,但国内不少商业地产项目如住宅、公寓、写字楼等项目均采用底层商铺出售以及各类商业街和商品市场商业地产招商策划代理合同书,且经营分散。 这种模式存在后期运营管理的问题。 这是一个大问题。 每个人在投资时都需要谨慎。

模型

**种就是我们逐渐认识的“只租不售”。 这种类型通常在房产建成后形成独立产权,通常招商引资合作,以租金作为主要收入来源。 什么目的? 产权形成后,产权通过商业运作包装进入资本市场,获得良好的融资。 这个金融市场一般有多种融资方式。 **次通常是我们所说的银行的抵押贷款融资; 第二个经济评估就会是我们说的基金会、信用证等融资,以后每一次,价值不断打包之后,融资就会不断缩短。 这是**个模型。 [1]

第二种模式是“销售”。 这种模式是商业地产最原始的模式。 随着商业地产越来越火爆,单纯的销售已经不再适合商业地产的开发。 由于商业地产具有“总价高、利润率和开发风险高、投资回收期长”的特点,能够全额购买商业地产的投资者少之又少; 即使有能力购买,理性投资的投资者也不愿意在投资回收期如此长的项目上积压大笔资金。 这使得开发商在开发商业地产时不可避免地面临困境。 **个困难是开发的商业地产整体出售时,很难找到买家,开发资金无法提取; 第二个困难是,自己经营时,由于投资回收期长,无法尽快收回,要承受巨大的资金压力。 资金投入到其他项目的开发中,影响整体运营。 为了解决自身的困难,开发者不得不在开发和商业模式上想方设法进行创新。 因此,高端写字楼大多以租不售或租售并举的方式进入市场。

第三种称为“租售结合”,通常涉及投资者和开发商出租部分房产。 另一方面,有两种销售方式。 一是底层销售。 最典型的就是大连万达。 一楼保留,二三楼卖给沃尔玛。 事实上,大连万达享受到了很多好处。 该层的销售价格通常是市场价格的两到三倍,最高售价可达19万平方米。 沃尔玛的总店发挥了非常重要的作用。 我相信这个功能就是“拖”,而且这个“拖”其实用得很好。 为了增加沃尔玛的价值,它的主力店或者说长期回报起着决定性的作用。 为什么要把租赁和销售结合起来? 他们中的大多数迫于资金压力,被迫通过出售部分房产套现,而出租的部分也为后期的资金融资留下了一条路。 这是住宅地产开发模式和商业地产开发模式的比较。

类别

我们将**种类型称为“沃尔玛”模式。 这种模式是业内比较典型的“万达”模式。 这种模式在不同城市和郊区被大规模复制。 目标客户非常准确。 基本上是围绕城市白领和一些中青年人的购物而建的。 该系统同样采用强制控制,有计划地在郊区发展。 就像沃尔玛一样,沃尔玛是世界上**的连锁店。 万科作为住宅企业的代表,也遵循了这一模式。 这是**类。

第二种称为百货店模式。 就百货店模式而言,各种产品在同一区域同时生产,而且产品也多样化。 它就像一个百货商店,有高、中、低档产品。 这里什么都有,有商户,有写字楼。 、住宅、酒店、公寓都体现在整个板块上。 百货商店的模式有很多种。 过去通常有一个城市建设系统。 每个城市都有一个城市建设系统。 城建系统转型为开发公司,包括很多大型开发公司都是这种模式,属于第二类。

第三类就是我们所说的精品模式。 这种模式就像万通一直在拼命推广的“美国模式”。 这个模型主要是做什么的呢? 我们主要在一些高端市场经营精品店。 就像我们一样,我一天可能卖三辆劳斯莱斯,但我的总营业额和利润是最高的,所以我走高端路线。

发展

商业地产效果图

对城市和区位的判断、业态和定位的差异化实施、管理和运营能力的考验、资本和模式的选择,或许都是不同企业在众多竞争对手中脱颖而出的关键。 今年以来,受新零售冲击,共享、跨界合作盛行,并购调整不断涌现。 [2]

2020年,中植研究院结合多年在商业地产领域的研究积累和数据基础,推出“2020年中国商业地产百强企业”研究,旨在发现行业内综合实力较强的优秀企业,运营水平高,增长潜力大。 集团鼓励企业理性认识当前商业地产市场发展现状和规律,密切跟踪市场变化趋势,积极创新,在变化中求发展,引领行业在新环境下实现持续稳定发展。

近年来,大型综合购物中心迅速成为许多城市商业零售市场的主力军,而传统商业物业已难以满足其对硬件和软件的要求,这给房地产留下了巨大的市场缺口。行业。 传统流通业与房地产业融为一体的商业地产企业应运而生。

据统计,2010年以来,房地产调控开始收紧。 新政主要针对住宅市场,而商业地产则成为调控楼市新政的受益者。 2010年,我国商业地产爆发式增长,创历史新高。 2010年1-12月,商业营业用房、办公楼开发完成投资分别为559.884元和1806.55亿元,分别增长33.90%和31.2%。

2011年,随着房地产格局的变化和政策的调整,住宅房地产的发展开始放缓,而商业房地产市场却焕发出前所未有的活力。 似乎已经进入了发展的黄金时期。 2011年全年,写字楼和商业建筑销售额同比增速分别高达16.1%和23.7%。

2012年以来,我国商业地产发展总体保持向好,市场逐渐趋于理性。 2012年1-9月,商业营业楼、办公楼开发投资同比分别增长25.3%和36.1%。 1-9月,办公楼销售额下降4.2%,商业营业用房销售额增长2.3%。

从2011年一季度部分重点城市土地出让类型和商业地产项目开发数量来看,商业地产呈现超越住宅地产的趋势。 结合部分城市的经济发展现状,部分地区商业地产泡沫已成定局。 商业地产泡沫在二三线城市尤为严重。 中国购物中心行业信息中心此前发布报告称,珠海、中山、海口、银川、西宁等5个三线城市商业建筑面积增幅高达83.9%,呈现过剩趋势。

房地产企业纷纷涉足商业地产领域后,对商业地产人才的渴求自然就被提上了日程,这也造成了人才的频繁流动。 但由于高校没有相关专业,商业地产人才的培养一方面依靠成人和继续教育的外部培训,另一方面依靠实力企业的内部培训。 对于绝大多数新成立的商业地产公司和项目来说,猎头成为最便捷的手段。 但每个企业都有自己独特的人才需求,可以与团队相匹配,优化资源配置。

随着住房限购政策在全国范围内蔓延,对投资需求产生了明显的挤出效应。 部分资金逐渐退出住宅市场,流入商业地产,导致短期内非住宅产品销量大幅增长。 与住宅销售的消化相反,2011年写字楼销售同比增长13%。 与此同时,特别是2011年3月严格执行限购令后,四大城市(北上深广)写字楼占商品房销售面积的比例由15%上升至20%。 %。

2011年,四大城市一手及二手写字楼销售面积约为360万平方米,与2010年同期相比增长13%,与2010年同期相比下降5% 2010年下半年。2011年,四大城市一手、二手房销售面积3353万平方米,同比下降13%,环比下降28%与2010年下半年相比。

受投资氛围逐渐浓厚、写字楼成交量稳步上升的影响,2011年深圳、广州、成都、杭州样本**写字楼均价分别为50161元、25715元、15819元、37339元/平方米。米,累计增长半年。 分别达到24%、18%、7%、8%。 其中,深圳中西区商圈、广州天河北商圈、成都人民南路商圈、杭州黄龙商圈是各自城市房价涨幅最显着的区域,涨幅分别为27%、31%、分别为 7% 和 7%。 16%。

从商业用地供应来看,2007年至2011年,北京、上海、成都商业用地供应量逐年大幅增长。 这些新增土地供应将在近年逐步进入商业地产市场。 短期来看,必将对写字楼市场的供需结构产生明显影响。 相比之下,广州、深圳、杭州的商业办公用地供应基本呈现相对合理水平。

预计限购令撤销前,商业地产利好政策因素依然存在。 在房地产调控政策“常态化”、大力建设保障性住房的背景下,中国房地产行业新的突破和转型势在必行。 商业地产是房地产转型突破的重要方向。

未来,业务集中是必然趋势。 无论是一线、二线、三线城市,集中式商业必然是主流。 随着二三线城市化进程的加快以及产业从一线城市向二三线城市转移,二三线城市商业地产的需求将大幅增加。 仲量联行最新发布的研究报告显示,预计到2020年,一线城市仅占中国商业地产总量的10%,这预示着二三线城市将蕴藏着巨大商机。未来10年一线城市。

行业现状

商业地产效果图

国土资源部公布的数据显示,全国国有建设用地供应61万公顷,同比下降16.5%。 其中,工矿仓储用地使用14.7万公顷,同比下降29.9%; 房地产用地15.1万公顷,同比下降25.5%; 基础设施等其他用地31.1万公顷,同比下降1.9%。

《中国商业地产行业发展趋势及投资决策分析报告》数据显示,2014年四季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业用地价格为3522元分别为6552元/平方米、5277元/平方米、742元/平方米。 四类地价环比涨幅分别为0.94%、0.39%、0.69%和1.45%,同比涨幅分别为5.16%、3.90%、4.85%和6.03%分别。

经营理念 房地产经营

商业地产漫画

由于对商业地产如何运作的不同理解,我一直和一位业内朋友争论不休。 因为理解不同,商业地产的运营模式也不同,自然也会有不同的结果。 结果之一就是:先招商引资,还是租售并举。 在这种情况下,商业地产通常会升值; 另一种情况:只卖不租或先卖后招商,往往会导致商业地产贬值,招商、开发变得更加困难,业主失去招商主动权,业主和租户都无法获得收益。预期投资回报。

因此,天津总经理冯鑫将商业地产的运营模式分为两派:一派是杀鸡取蛋,一派是养鸡下蛋。

无论何种形式,“投资”都应该是商业地产的核心。 “只要商铺能够出租、营业,就有升值的可能,从而达到‘进为攻,退为守’的理想局面。‘进’就是可以‘以价出售’。” “租赁”,“撤退”是指先持有,然后寻找转售机会,或寻求上市、REITS或信托。 这是我在各种场合对招商引资的理解。 以下是投资、销售过程中应把握的几个原则:

投资原则

1. 招商比出售困难得多,所以一定要重点关注佣金。

在实际操作中,不少一线“物业代表”往往偏向于销售。 为什么? 因为出售后,他可以获得高额佣金,而且流程非常简单。 它主要适合投资者。 此类业主的特点大多是不太懂企业运营,追求投资回报。 实际操作中,只要销售人员明确告知单价、面积、店面位置、该地区的大概租金,就可以估价合同了! 从某种程度上来说,开发商的销售人员比投资业主更专业!

吸引投资将变得更加困难。 一般来说,选址的人都熟悉区域租金和租赁商业条款。 租赁合同涵盖租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续等,广告位、免租期、付款方式等都会约定清楚,较大的商店不能由站点选择器确定。 一般都要报告给区域经理、区域总经理,甚至是商业总部的总经理,必须亲自视察。 、房型、合同条件,然后就确定了。 即使是这些高级职位的人也可能亲自参与谈判。 这时,开发商的招商专员并不像商家的选址人员那么专业。 这个谈判过程是非常漫长和艰难的。 有时,十多项条件中,如果只有一项条件无法达成一致,或者在供电、结构形式、物业服务内容等方面存在争议,则谈判失败。

所以,在市场上,招投资人员很难,但找销售人员却很容易,就是这个道理。 解决方案是更加关注招聘人员的薪资和佣金。

2、招商人员数量多于业务人员,且应保持相对稳定。

对于销售人员来说,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于投资人员来说,由于谈判周期长、难度高、专业性强,要求人员相对稳定,注重“跟踪”,不要急于“一夜成名”。 项目投资人员一般按业务类型划分。 人员数量应为销售人员的2-3倍。 考核周期要延长,考核标准也要注重投资技能、专业性和责任感。

3. 商家要善于利用专业投资机构

在招商过程中,开发商手中的商户资源有限,而一些专业的招商机构却拥有大量的商户资源。 更重要的是,他们熟悉商家的选址要求,在谈判中会发挥作用。 重要的促进作用。 通过实践经验,中介机构往往能在吸引品牌商或大型商铺投资方面发挥决定性作用。

实际工作中,可以在投资部门设立专门的代理行(中介)管理小组,负责与其牵头的商户进行合作合同的评审和谈判。 就这样,他们常常在“借船出海”中发挥重要作用。 。

4、以租代售是大多数开发商接受的商业地产运营形式

在商业地产开发过程中,除了上市公司或极少数开发商对资金要求不高外,大多对现金流有明确的要求,这就需要处理好销售与租赁的关系。

由于商业地产运营的核心是招商,而企业又要求营销部门返还货款,因此“售带租”的模式应运而生,可以巧妙地解决这两个问题。

“带租销”就是招商在前,销售在后,两者必须巧妙结合,才能成功对接。 在运作中,无论是招商部门还是销售部门都有很高的要求,尤其是对营销总监的要求。 比较全面,处理好承租人和业主的关系。

效果图

商业地产往往被简单理解为商场、商店、商场、步行街等购物中心(区)。 事实上,商业地产可分为广义和狭义。 商业地产要依托泛商业理念。 用于商业目的或具有商业功能的房地产称为商业房地产。 应包括:商业街、商场、商场、写字楼、酒店、公园、零售等。 狭义的商业地产是专门用于商业服务,即经营目的的财产形式。 主要经营内容包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等,区别于住宅、公寓、办公等物业类型。

六要素只租不卖

商业地产是一项长期投资,而不是住宅销售。 这种性质决定了需要较长的市场培育期才能获得长期稳定的现金流,而不能短期快速,不能单纯以实现短期现金流平衡为目标。

精准定位

(1)固定地址

选址非常重要。 首选可以是成熟商业区,也可以是有升值潜力的新区、郊区。 万达在宁波的项目综合面积45万平方米,商业面积25万平方米。 该项目位于新区。 为什么选择新区? 首先,旁边有一个行政中心,工商、税务、保险、银行都搬到了那里。 二是附近规划有一大片住宅区,约10平方公里。 这块土地正在大规模建设,地价和房价都比较贵。 平均房价在6000元左右,未来消费水平较高。 这里的一个商场一开始可能人流量不大,但未来升值潜力很大。 商场里有句名言:“一步到位,效果30%”。 还有一句话叫“死在街对面”。所以生意

地点的选择不能一时兴起。 必须反复研究,必须基于对政府长远规划的多方面综合评估。

(2)固定客户

应该选择目标客户。 首批6家单店建成。 沃尔玛将一楼出售为精品店,售价为每平方米2万至3万元。 由于价格高、租金高,只能经营服装、皮具等高利润商品。 生意不好。 我们很好奇,为什么沃尔玛人流量这么大,一楼却这么受欢迎? 经过反复观察,沃尔玛每天进出的人数有数万人,但进入一楼精品店的顾客却只有百分之几。 由于沃尔玛针对的是大众顾客,而精品店顾客则是高端消费者,两者的定位并不相符。 从第七家店开始,我们开始结合新的模式,将百货店、电影院、美食广场、数字商城结合在一个购物中心里。 这些主力店的顾客与精品店的顾客基本相同。 因此,那些建立组合商店的人会遇到更少的问题。

(3)确定尺度

对于购物中心的规模来说,并不是越大越好,也不是越小越好。 商业地产有两个核心指标:一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。 10万平方米的购物中心,每月租金为每平方米50元; 20万平方米的购物中心,由于规模太大,很难招商引资。 米是完美的尺寸。 商场一个很不好的现象就是追求大。 我听到了什么。 安徽某地级市拟建设购物中心,规划面积53万平方米。 我感到非常害怕。 这个地方有多大,有多少人去那里购物? 从我们自己的经验来看,在中国的购物中心,无论多大的城市,购物中心的**面积在10万平方米左右。

**面积不应超过20万平方米。 如果超过20万平方米,增加的将是无利可图或低效率区域。

(四)确定业务形式

可以说,一个商业项目的成败80%是在业务定位时决定的,剩下的20%则取决于运营团队的实力。 商业定位就像一个军团的作战计划。 在总体政策指导下,迂回、可操作。 业态的定位首先决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等因素。 良好的定位还可以**程度地节省项目的建设成本。 业务定位应本着最适合的就是**的原则,不宜过分追求新奇、奇特、特殊。 有些商业项目的业务定位相当新颖,但在招商过程中却举步维艰,极大地影响了项目的销售或运营。

招商至上

我们要先招商,后开工。 招商引资主要解决两个问题:

(1)确定主力店

主力店的确定需要知识,而且并不是越多越好。 根据我们自己的经验,一个MALL内3-5家主力店就足够了。 我们之前做过一个有十家主力店的商场。 并且主店的选择一定要结合MALL的选址。 在城市的商业区,**做百货商店、电影院、数字商城。 位置不够好可以做超市,只有郊区才能做家居建材。 这方面我们有教训。 我们曾经在最黄金地段建了两家建材超市,并出租给国际**公司。 但效率却不如郊区店。

至于主力店,**与百货、超市、数码商城、电影院等不同业态的主力店合作。 它们搭配在一起,可以吸引不同层次的消费者,提高主力店的比较效率。 一个MALL内**不要有两家相同的主力店。 当然,也有例外。 在美国,一个MALL就有五家百货店,生意还不错。

(2)选择副主力店

万达已有16家主店,但目前缺少的是500-1000平方米的副主店。 据我了解,在英国、美国等发达国家,有30万种产品可供选择,但在中国,只有10万种产品。 中国最缺的不是主力店,也不是小店。 中国最缺乏的是面积500-1000平方米、经营独特的副主力店。 相当多的商场开发商是先开工再招商,开工过半再招商。 我参观了广州和上海的两个商场,通过友谊找到了我。 他们看到万达有十多个战略合作伙伴,让我帮他们招商引资。 只要我能帮助他们成功招商,他们就可以给我百分之三十的股份。 但他们做的项目并没有研究主力店的要求,而是按照普通公共建筑标准建造。 每层载重为500公斤,每层高度也相同。 我一看到它就知道我有麻烦了。 超市至少需要承重1吨,建材需要承重4吨,书籍需要承重2吨。 你如何改变它? 所有主力店看完后,都回复了一句话:不去。 这两个项目,一个超过40万平方米,另一个超过20万平方米。 因为我无法停止想做,而且即使想做也做不到。 因此,首先吸引投资非常重要。

规划设计

主店招商落户后,购物中心的规划设计应注意三点:

(1)交通系统

The most important thing in planning and design is the transportation system. The first is the level traffic system, where people and vehicles should be separated, and the gates for people to enter and exit should not be next to the car entrances and exits. The second consideration is that the vertical traffic system should be reasonable to facilitate the flow of people up and down. The third unloading area must be reasonably arranged. Most of the methods are placed in the basement to ensure that the ground is clean, and consumers cannot see trucks, especially building materials, supermarkets, etc., which is more convenient for customers.

(2) Height, load

Different formats have completely different requirements for height and load. Supermarkets require at least 1 ton, books require 2 tons, and building materials require 4 tons. When building a restaurant floor, it is necessary to lower the slab and drain oil and water. Not thinking about it won't work. Therefore, the investment is in the front, and the design is more reasonable.

(3) Leave room for

When we built the first few stores, the average height was more than 5 meters. At that time, we thought it was enough. At that time, we had not yet formed a strategic partnership with Time Warner, and we did not consider building a digital cinema. After signing the contract with Warner, it was discovered that the original store could not be used as a theater, and the storey was not high enough. The lower limit of the floor height of the theater is 9 meters, so the top floor can only be demolished and rebuilt, causing great losses. So I suggest that when designing a shopping center, it is best to leave room for it. A one-time investment that only costs a little more.

成本控制

In terms of cost, focus on three points. 1. Centralized control. The selection of construction teams, bidding, and centralized procurement are all based on centralized control, and each company and each department can't control costs well if they work independently. 2. Management of quasi-final accounts. All the construction drawings of all projects are ready, the budget is ready, and the quasi-final account contract is signed with the construction unit. If there is no change in the drawings, the final account will not be completed. This can effectively plug loopholes in internal management. 3. Control costs through design. The key to cost control is design cost control. Only by implementing drawing design with cost control can we really control the cost.

物业管理

Property management is the key to whether a shopping center can maintain and appreciate its value. Property management for shopping centers is different from property management for residential properties. A very important aspect of commercial property management is the need to supplement investment promotion. After the investment promotion work of any store is completed, it does not mean that the investment promotion is over. Within one year of opening, the tenant replacement rate of all stores reaches 20%-40%. Only after three years of stabilization can the tenant replacement rate be reduced to 2%-3%.

Overview of community shops

Commercial real estate industry value chain

Community shops refer to commercial shops located in residential communities, and their business targets are mainly residents of residential communities.

Community shops are mainly expressed in the form of 1-3 storey commercial buildings or building ground floors, or commercial podiums. Community shops have broken away from the original characteristics of shop-style shops as the main form, and the pavement style has gradually become the mainstream of community shops. (In view of the particularity of residential ground-floor shops and the degree of market attention, we will introduce the residential ground-floor shops separately)

According to the consumption behavior of consumers, commercial real estate is divided into commodity business, service business and experience business. Combining the characteristics of community shops, community shops can be classified according to the investment form of shops, and can be divided into two types: retail community shops and service community shops . There seems to be a lack of experience format among them, which is actually more in line with the operating characteristics of community shops.

main business

Community shops are mainly used for the sale of daily necessities and daily service facilities that are closely related to people's lives. The business forms of retail community shops are: convenience stores, small and medium-sized supermarkets, pharmacies, canteens, bookstores, and a small number of clothing stores;

From the above possible business forms of community shops, it can be seen that community shops have a wide range of functional characteristics, and most of the shops have small investment and are easy to lease and transfer. Undoubtedly, community shops are "small-cap active stocks" in shop investment.

residential business concept

住宅

According to the classification of shops, residential shops on the ground floor refer to commercial shops located on the bottom floors of buildings such as residential buildings (may include the first and second floors underground and the first and second floors above the bottom, or some of them).

There are also shops on the ground floor of office buildings, and they have entered the domestic commercial real estate market for a long time. For example, Beijing Fenglian Plaza belongs to the shops on the ground floor of office buildings to a large extent. After long-term market competition, its market value has been recognized by the market. The market environment and operational characteristics of shops on the ground floor of office buildings are very different from those of shops on the ground floor of residential buildings.

Residential ground floor shops (hereinafter referred to as "residential bottom floors") are a form of retail investment that the market pays close attention to and investors are keen on. Many real estate developers fully recognize the huge value of building ground floor shops, which not only avoids the embarrassment that residential bottom floors are not easy to sell in the past situation and achieved greater investment returns. The stable customer flow brought by the buildings above the shops on the ground floor of the residential buildings will have a relatively reliable customer base in the future for the shops on the ground floor of the building. In other words, the investment risk of investors is relatively small.

There is a difference between residential commercial facilities and community commercial supporting facilities, and there is also a difference between residential commercial facilities and community commercial supporting facilities in a strict sense. Standard residential commercial and office buildings are all "public buildings", while commercial supporting facilities are "supporting public buildings". The taxes, fees and business operation modes of the two are completely different. Retail investors can only invest directly in standard residential properties.

类型

Residential bottom line dealers can be divided according to service areas and market concepts. They are introduced separately below.

1. Divide according to service area

According to the difference of the service area, the residential business can be divided into two types: serving the interior and serving the exterior. Some residential real estate dealers mainly target residents in residential communities, while other residential real estate dealers not only limit their customers to residential communities.

For large-scale residential communities, the bottom business mainly serves the residents in the community. In terms of function setting, it should be set according to the consumption level, consumption demand, consumption psychology and living habits of the owners of the community. Such a store requires less investment, less risk, and quick return of funds.

For shops serving the outside of the community, the surrounding commercial formats and block functions should be considered to determine the function of the shops. Such shops should be located in areas with convenient transportation and a strong commercial atmosphere. The base business of "Haiyijia" and "Modern City".

2. Divide according to market concepts

As more and more residential projects develop residential commercials, real estate developers gradually realize that residential commercials have great market potential, but the competition of different projects will become the main theme of the residential commercial market in the future. The market operation of the project will play an important role in the success of the residential commercial project. In view of the above reasons, the following is a classification of residential sub-markets according to the market concept of residential sub-contractor projects.

According to the operating characteristics of the residential real estate market, we divide the residential real estate dealers into conceptual residential real estate dealers, potential residential real estate dealers and commercial district residential real estate dealers, a total of three types. Below, they are introduced respectively.

1) Conceptual residential property developer

Conceptual housing base business refers to the developer's focus on highlighting the concept and theme packaging of the project during the development process. From "Modern City" and "Continental Classic", which were successfully hyped with the concept of "European Commercial Pedestrian Street", to "Pearl River Junjing", and then to "Lao Fan Street", the residential business has changed from the pure supporting service function in the past. However, making themed packaging for bottom merchants is only the first step, and it is more important to implement and control the theme concept in the later stage. Novel themed packaging undoubtedly adds a lot to the project, but it should never be a magic weapon for developers.

2) Potential residential property developers

Potential residential commercial projects refer to residential commercial projects with huge market potential. Compared with the concept-based residential projects that are popular in the market by means of hype, some residential projects are hot-sellers without hype. The main reason is that the huge market potential makes such projects favored by many investors. For example, the "Wind Forest Oasis" located in the Asian Games Village is adjacent to the Olympic Village and the reserved area of ​​the Olympic venues, and has a strong popularity cohesion. The market potential in recent years cannot be ignored, and it is a rare investment treasure.

"Potential" residential bottom-end merchants certainly have broad prospects, but at the same time there are risks. No matter whether investors are self-operating, renting out, or reselling, the biggest problem they face will be the "time" problem, which is what merchants usually say "maintaining a store". time". Therefore, investors should correctly assess their own affordability, and fully consider the time factor when calculating the rate of return.

3) Business district-type residential property

Commercial district-type residential commercial projects refer to residential commercial projects that have formed a certain commercial atmosphere and have a large and stable consumer group. Relying on the favorable location and grasping the market demand, some low-end residential residential projects can still achieve good results despite their high prices.

The business environment around commercial district-type residential buildings has formed a certain climate, with relatively low investment risks and high returns. However, it needs to be pointed out that, although the location and popularity of the residential bottom shops in mature business districts have an absolute advantage, other conditions for investing in shops (such as: floors, layouts, storey heights, advertising spaces, hardware facilities, etc.) are also very important. 重要的。 For example, in the Beijing Science and Technology Convention and Exhibition Center, the rental effect of the shops on the first floor is very good. Although the developer has also taken measures such as adding an escalator leading directly to the third floor and directly connecting the overpass to the second floor to attract passenger flow, it is still difficult to make up for the second floor. There are design flaws on the first and third floors, and some shops are still vacant.

What needs to be pointed out most is that the value appreciation and income space of the commercial district-type residential retailer is often narrowed, and if retail investors are not cautious, they are likely to buy the commercial store at an exorbitant price and eventually be "locked in" by the high price.

Features influence

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式,其市场极为成熟,只要商铺投资者保持理性的投资思维,不是以过度透支的价格购买商铺,就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。

1、零售型社区商铺

⑴、规模特点

零售型社区商铺的规模有大有小。其中,用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大,面积大的约1000平方米,小的约100平方米,药店一般面积在100平方米左右,小卖部面积甚至仅7,8平方米,书报厅面积可能更小,一般的社区很少有服装店,有的话,面积也会比较小,通常20-30平方米。

⑵、规划设计特点

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求:3.5米的层高是基本要求;如果是做中型超市,规划设计时应考虑合理的柱距,避免柱网太密,影响使用效率。

⑶、经营特点

商铺的形式

社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

投资回收形式

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种,从市场发展趋势来看,出售方式越来越吸引市场的关注,而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

2、服务型社区商铺

⑴、规模特点

服务型社区商铺随着人们生活水平的提高,规模有逐渐增大的趋势。过去,社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等,可是餐厅的规模越来越大,大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套,健身设施从无到有,并不断有知名品牌健身机构进入市场,包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求,1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

⑵、规划设计特点

服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米,柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下,**限度实现柱子数量最少化,因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求,规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑,上述设施越完善,今后越容易出租。

铺面铺位

铺面商铺不可能进行统一管理,尤其当采取出售投资形式的时候,开发商不可能在经营阶段,干预商铺投资者的投资形式或经营类型,在此情况下,如果社区商铺的规模太大,这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

有些社区建设专门的社区商业楼,里面的商铺主要是铺位形式,这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式,但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下,竞争力得到提升,换言之,当社区商铺的开发商专业化水平很高时,铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

不少从事服务类商铺经营的经营商,已经逐渐在改变租用商铺的方式,原因是多方面的:一方面,过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足,所以只能租用商铺,很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力;另一方面,这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实,所以这些经营商会转而选择购买商铺。

从上面的分析可以得出结论,服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

Architectural features

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困境。

铺面类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的“可视性”使其价值**化有了可能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。

形态特点

住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

投资回收

越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

一般定位

无的放矢是指没有目的的射箭,射箭可以无的放矢,商业却不能没有定位。按照商业地产项目市场调研的事实和数据进行市场定位是制定基本策略的重要步骤。环境分析、市场分析、发现机会市场、确定目标市场、确定营销策略、是市场定位的基础,市场定位是项目成败的转折点。

定义

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1.定位释义

简单地说,定位就是决定一个项目要做成什么样的? Who to sell to?谁来使用?严格地说,项目定位就是通过市场调查研究,确定项目所面向的市场范围,并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。本定义具有如下特点:

定位建立在市场调查研究的基础上。优势企业家也会根据自己的判断定位,而且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业,一个项目做砸了,全盘皆输。所以,定位应建立在必然性规律上,根据事物的发展规律研判事物发展态势。市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择。

定位的核心是确定功能。例如,建筑性质是什么?有何用途?如果我们定位方向是商场类物业,那么,具体应该是什么样的物业?超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场?

定位是系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象,以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节,降低定位的协同效能。

2.项目定位内容

商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位,更深一步延伸,包括服务定位和技术定位。例如,功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用;客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者;价格定位就是确定建筑的目标价值和价格;形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象;服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平,如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。如此等等,说明定位的内容非常丰富。

上述各种定位中,功能和客户定位是核心,两者相互影响,互有以来。例如,一个项目的用地性质是写字楼商业地产招商策划代理合同书,就排除了客户定位的任意性,对客户定位产生约束。但在确定功能的大方向下,功能设计细节则要根据客户定位的结果确定,客户定位的结果要通过功能设计表达和实现。

形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展,也是客观要求。技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要,例如,大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。

价值定位既是上述定位的结果,也会影响定位方向。例如,价值**化方案不但要求开发商从长远考虑问题,还要考虑自身实力。风险最小化就要降低销售价格、采取最稳妥的功能定位方案,定位有开发商的价值取向决定。

程序

有些项目规划功能十分清晰、要求严格,使问题的定位简单化,例如,社区商业用房、住宅底商功能定位、客户定位和消费群体定位不很复杂,简单的市场分析就能得到比较准确的市场结果。但对于大型项目,规划部门功能定位笼统,存在定位空间,在单一功能无法满足或者需要辅助功能的情况下,就需要按照程序决定

1.辨析定位问题

在项目分析以及经验分析的基础上,辨析定位问题,也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。例如,写字楼底层的空间应该做什么用途**?底商发展餐馆是否合适?发展大型超市与产权市商铺哪个**?谁有可能投资购买物业?正确地提出问题,就相当于定位问题成功了一半。所以我们应该善于提出问题,提出的问题越尖锐、越深刻,得到正确结论的机会也就越多。

2.识别细分市场

根据调研结果分析市场,进行细化。例如,北京某大厦准备整层对外销售,策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为:

⑴政府机构转制出来的大集团(公司)以及将要转制的大集团(公司)。

⑵金融机构,包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。

⑶大型股份制公司及外省市集团(公司),包括上市公司。

⑷行政职能型部委机构。应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。

3.选择目标市场并进行评价

别更上例中,为了使细分市场的识具有科学性,需要评价每个细分市场的潜在利润,标准是:**,细分市场的规模和发展前景;第二,细分市场的赢利潜力;第三,公司目标和资源。标准分成A、B和C三级,逐级递减。结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外,其他三个细分市场(政府转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司)是理想目标

4.确立定位体系

所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群,也就是什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者,他们应构成完整的生态关系群落,具有系统性、整体性、和谐性的特点。

5.评价定位体系

一个物业的市场定位是否正确,体现了物业的价值,我们应予以系统评价,比较多方案。

框架

在经过前期周密的市场调研,正确把握项目发展方向的基础上,进一步对项目形象、功能组合、规模档次、目标客户、物业价值等核心内容进行详细论证,构建商业地产定位及策划项目的整体框架,为项目提供最具可行性的开发方案。

1、项目地块解析

在项目市场发展趋势研究的基础上,本部分将从项目条件分析入手,从地块角度判断适合发展的物业形态,并对项目周边环境地块的状况性质进行研究,分析其对本地块可能之影响。

2、项目区位分析

主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析,了解项目发展的环境及影响因素。

3、项目地块条件分析

主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析,找出影响项目发展的因素。

A、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁):分析项目发展的重要及难点,明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。

B、项目发展方向把握:在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上,对项目发展方向、可能功能物业进行预测,提供细供市场调研方向。

C、项目发展形象定位及概念定位:确定项目的发展形象,为项目定位与规划设计提供方向。

D、项目功能组合及业态配比定位:主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。

E、项目开发规模与档次定位:根据项目发展主题,并结合项目所处市场背景环境,确定项目主要物业类型的开发规模与档次。

F、项目目标客户定位:主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体,为项目后期开发方案提供依据。

G、项目价值定位(含财务分析):根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平,以及项目所在区域未来发展趋势等因素,明确项目各功能物业的价格水平。

基本分类按照行业分类

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1.零售功能房地产(百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL)

2.娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV)

3.餐饮功能房地产(大型饭庄、快餐小吃、冷饮店)

4.健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院)

5.商品批发商业地产(义乌小商品批发市场)

6.居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓)

Functional Classification

泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有:底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。

地域分类

根据不同的城市发展规模,城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如:北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心,商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心,但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。

服务对象

有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。

发展战略价值产业

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商业地产的产业价值链是一个流程增值的过程,因此我们在思考中建立了这样一个模型,从上述模型可以看出一个商业地产项目的产业价值链从不同的角度看其实有两个,既狭义产业价值链和广义产业价值链广义产值价值链中市场的狭义和狭义产业价值链中的商业地产是两个价值链的关键点,他们通过开发商连接,把一个无形市场转化成有形市场,这是产业价值链开发的基本意义。

狭义产业价值链是从经济效益和微观概念讲的,是以开发商为龙头的,整合了零售商,运营商,金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目一开始就必须具备的思维模式。为了实现商业地产开发的经济效益,开发商必须寻求投资者、商业运营商商业服务企业和关联的产业介入,共同玩转这个项目。

广义价值链是商业地产的社会效益和宏观讲的,往往是无形的,是从消费者需求开始的逆向营销的过程,逆向影像在美国已经提出十几年了,在中国有多少企业做到了,是一个商业地产项目通过消费者需求,商业经营,质直制造供应商改进而产生的价值。广义价值链是认知形成了,只要你把狭义价值链做好了,他就会形成了,但是广义价值链基本上是造势的,我们在80年代学习的时候就学习了商业地产的项目。事实上掌握消费者的心理,行为偏好,掌握个体投资者的承受力对于商业地产开发都是十分重要的。

商业地产产业价值链理论的意义:

**,产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念。

房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业,具有高风险,高收益的理念,商业地产尤其如此,其成功虽然靠智慧,反思我们大部分失败的商业地产都是贪心所致,要么是忽视了消费者的研究,要么是很多政策倾向自己,忽视了关联产业的利益。产业价值链告诉我们,你想成功的开发必须重视整合这些产业,为相关产业提供增值的机会。

第二,产业价值链有助于产业地产形成成功的思路。

这里提出产业价值链这样一种模式也是简化这些东西,清晰思路。在商业地产策划中,我们发现很多开发商从事没有接触商业地产,甚至从来没有做过地产,就把房子盖起来,这种情况太多了。在项目动工之后就没有了方向,为大家解决了一个非常简单的问题,就是产业价值链,你把你的商业地产项目看成一个集成系统,涉及到方方面面的产业,不能光是开发房子这么简单。相关产业我们在模型上标的非常清楚。

第三,产业价值链模式有助于商业地产开发形成有效的模式。

那是一个模式,而不是一个理念。首先是商业地产其前调查方面,与住宅开发不同,商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面:一个是与住宅楼盘相同的必备的内容,宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等。第二个是长上方面的调研内容,包括厂商、批发商、分销商,零售商,根据项目的大小,这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商。第三个方面是关联产业的调查内容,我们这个模型上面说的关联产业包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划。第四个是服务运营机构的调研,包括会展、物流、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型,我们商业的调研思路会变得非常清晰。

随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷,众多地产商把目光转向了商业地产。在12月9日—11日在深圳举行的2011中国住交会的中国商业地产高峰论坛上,房地产开发企业则在商业地产热的同时看到了商业地产运营所需要的资金、产业等新问题。中国房地产业协会副秘书长肖晓俭表示,一方面是商业地产不断增加后续运营需要专业团队,另一方面也开始面临电子商务的影响。证大喜玛拉雅执行总裁徐辉则表示,商业地产不能盲目进入三四线城市。

行业情况

商业地产(BusinessRealEstate),是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品,也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他,而是供商业活动使用。商业房地产范围很广,包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。商业地产之所以成为投资热点,除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外,更在于商圈的带动。

商圈拥有巨大的人气集聚效应,由商圈来带动商业地产销售,已经成为商业地产的一大运作模式,想要让商业地产真正迎来"春天",还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。商业地产还处于初级阶段,尚没有成熟的模式可以借鉴,**能借鉴的也许只是建筑本身。失败远多于成功,可谓国内商业地产发展的现实状况。

从长远看,商业地产会成为下一个亮点,这是地产界的共识,即便如此,对于资金压力较大的开发商来说,还是不能盲目进入商业地产的开发,尤其要避免大体量的商业项目。商业地产往往是慢热型的,属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说,靠商业地产获取高额利润是有风险的。投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。

总额增长

2012年前7月全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元,预计2012年全年可超过3000亿元,全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。预计2016年这个数字将会增加一倍。上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积,上海的人均商业面积超过3平方米,如果按照常住人口计算,也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力,就会有一大批商业物业滞销堆积,开发商的资金链断裂,进而引起一连串的连锁反应。“分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。

此外,商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷,2011年上半年对15家重点房企的检测,土地主动拿地明显下降,显示企业对后市的不确定性以及资金压力**。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势,武汉成为拿地规模**的城市之一。自住宅限购之后,商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元,出现爆发式增长。然而,继万亿资金逐利商业地产后,2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。

事件盘点

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2012年11月份商业地产大事件盘点

2012年的11月并不平静,商业地产类大事件包括旭辉集团、新城控股成功在香港上市、万达北京通州拿地、昆明恒隆广场项目开建温州龙湾万达广场开业;零售品牌大事件包括天猫苏宁易购大战“双11”、娃哈哈杭州WAOW商场29日开业、深圳首家苹果门店开业、银泰百货全国么点14周年店庆;然而这个月的负面新闻也不少,深国商再圈钱7亿激怒投资者、京基董事长被曝澳门豪赌输掉京基100大厦、龙湖地产主席吴亚军离婚、上海外滩地王争夺案开庭、远大地产长沙“天空城市”进度延后、沃尔玛全国裁员计划悄然进行、俏江南董事长张兰被曝更改国籍……

2013年房企重心将转向商业地产加速布局二线城市,记者统计发现,像万科、保利、龙湖、金地集团等9家房企,会将商业地产作为2013年开发重点,尤其是“自持”比重还在加大。绿城中国、招商地产、恒大地产、花样年等5家房企,都将在2013年加大在二线城市布局。

2013年1月份商业地产大事件盘点

2013年的1月商业地产类大事件包括万科公布“B转H”方案、南联地产更名“万科海外置业”、瑞安成立新天地公司、嘉德置地更名凯德集团、绿地香港买壳已启动、深圳海雅缤纷城19日开业、京投银泰豪掷百亿元北京夺地等等;零售品牌大事件包括万达百货丁瑶离职、俏江南通过港交所上市聆讯、王府井网上商城上线、特力和乐石家庄和天津两店同开、唐骏正式离职新华都等等;然而这个月的负面新闻也不少,温州4亿房地产信托开发商跑路、雅居乐陈卓林被正式控告非礼罪名、亿万豪剑桥撤离中国、韩国易买得拟退出中国卖场业务、沃尔玛郑州二七店闭店、麦德龙宣布停止万得城在华扩张、百胜餐饮就“速成鸡”事件公开致歉等等……

国家统计局:2012年商业地产投资9312亿元,增长25.4%,2013年2月22日北京讯国家统计局今日发布2012年国民经济和社会发展统计公报。公报显示,全年房地产开发投资71804亿元,比上年增长16.2%。其中,住宅投资49374亿元,增长11.4%;办公楼投资3367亿元,增长31.6%;商业营业用房投资9312亿元,增长25.4%。

新国五条地方细则出台引房企多元化发展,万达拟在香港借壳上市,银泰、苏宁、吉之岛更名谋求经营突围,“**夫人”效应捧红本土服装品牌,梅西百货等外资百货借道电商曲线入华,招商地产、金地规划产品线借力金融发展商业,沃尔玛、乐购在华新发展策略,Gucci、LV调整在华策略,杭州解百“蛇吞象”式收购杭州大厦或落空,娃哈哈进军商业地产凸显运营经验匮乏。

四月中国商业地产表面看似平静,其实风云暗起、微波兴澜。《**策划:2013年4月中国商业地产十大事件》。万达借壳上市内地房企赴港融资成风;国五条影响逐渐显现商业地产受看好永泰发力商业地产下一个"万达模式"诞生;中石化再陷舆论漩涡合资民企建养老基地惹争议;圈里的事:万达银泰收购闹剧几时休;国际金价跳水部分城市金店面临断供;农夫山泉陷"质量门"疑华润医保恶意抹黑。

5月份正是招聘旺季,凯德商用、万达、佳兆业、天朗地产、合景泰富地产、花样年商业、等一批名企先后在本网发布经理级别以上高管职位,同时也有一批商业地产领域从业五年以上资深业内人士填写求职简历。

2013年8月,新鸿基地产人事变动,何志杰接替管文浩任非执董;李国章辞任九龙仓集团独立非执行董事职位;建业地产独立非执行董事变动:王石辞任MukKinYau接棒;中海外上半年公司盈利131亿港元孔庆平卸任董事局主席;百联集团10年换四任董事长陈晓宏、叶永明正式加入……

2014年1月,万科聘任陈玮为执行副总裁;王锐加盟正荣集团担商业大旗,已布局500万㎡商业项目;瑞安房地产行政总裁李进港离职,罗康瑞回归管理一线;上海中鹰置业董事长芮永祥将任三湘股份副董事长;徐重仁复出担任全联总裁定下三年拓店至千家的目标……

“2013成都商业地产十大趋势”:租售并举将成主流趋势,把脉中国商业地产发展趋势,展示成都商业地产样本,由华西都市报策划举办的“2013·中国商业地产成都峰会”于10月25下午在明宇尚雅饭店举行。

来自国务院发展研究中心、住建部以及代理机构、品牌开发商等商业地产及经济领域专家、学者齐聚成都。此次会上,RET睿意德西南大区总经理张建华先生受邀发布“2013成都商业地产十大趋势”。因为其刷新了RET睿意德去年发布的“成都商业地产十大新趋势”,而备受关注。

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