商业地产“招商=招伤”、“十面埋伏〃”

商业地产投资策略 “投资”作为“营销手段”的称谓，很有中国特色。 商业地产的“招商”是营销运营体系中不可或缺的重要组成部分。 它与房地产项目前期的销售实现和后期的市场（商场）运营有直接关系。 这一点已被“万达、铜锣湾、香江”多家商业地产企业验证。 从某种意义上说，招商引资的成败直接决定着商业地产开发项目的最终命运。 然而，时至今日，即使是长期从事招商引资工作的专业资深人士也开始感受到招商引资进程遇到了前所未有的挑战。 开发商感觉主力品牌店（厂家）日趋成熟，楼盘选择更加理性、更加实用。 。 越来越多的品牌主力店（厂家）似乎尝到了被房地产开发商青睐的喜悦和欣喜，然后变得越来越矜持、骄傲和挑剔，就像被追捧的年轻女孩一样。 如今的招商引资已经充满争议，甚至出现“投资=伤害”、“投资=欺骗”的说法。 新环境下商业地产如何凸显“埋伏”？ 如何使我们的招商工作产生一箭穿心的效果？ 在房地产商战中用好这把“强弓强弩”。 经过几年的实际招商引资，笔者认为成功的招商引资主要把握以下四个关键点：？ 首先，认真、全面地进行市场调查，一一准确定位，挖掘卖点； 古语云：“欲成事，必先谋”，“知己知彼，百战不殆”！ 当然，商业地产也不例外。 在项目确定之前，需要对当地进行全面、充分的市场调研（这一点的重要性无需赘述）。

通过市场调查准确确定项目，挖掘核心卖点。 在商业地产同质化日益严重的今天，概念被模仿、理论被抄袭的现象屡见不鲜。 在招商工作中提炼出一个核心卖点非常重要。 如果你能提炼出一个让目标客户群脱颖而出的独特卖点，那么你的招商就成功了一大半。 产品的核心卖点是什么？ 产品的核心卖点是消费者必须了解购买该产品能够获得哪些具体的好处，这是竞品所不具备的。 简而言之，提炼新的核心卖点有两种策略：策略一：围绕产品层面提炼核心卖点。 向目标客户介绍房地产项目所提供的产品的鲜明特色和定位。 比如在商场、百货商圈，我们的项目定位是店中店。 那么，该项目的特点和定位是：独立产权、分拆销售； 店中店时尚管理，商场统一管理。 区分购物中心和百货商店，有其独特性，突出卖点。 策略二：从品牌层面提取核心卖点。 利用自有品牌的优势，将实力、前景等强力引导至目标客户，提升自有产品的价值。 比如大连万达开发的项目往往强调自身优势，与国际超市巨头沃尔玛、家乐福等战略联盟，抢先进入带来无限商机……？ 其次，突出广告主题——立体宣传，重点出击； “酒香也怕巷子深”，在信息爆炸的今天，广告已经成为促销不可分割的一部分，尤其是房地产项目。

首先，招商广告必须有非常准确的定位，尤其是在当今信息海量的竞争时代，没有个性化、没有自己独特卖点（USP）的招商广告无异于浪费金钱。 招商广告**在标题中直接说明该项目的差异和好处，让受众**时间就能明白该产品是用来做什么的，或者看完之后，目标客户就能明白为什么要使用该产品。选择这个商业地产项目有什么好处，特别是与其他类似的地产项目相比。 就商业地产项目的宣传推广而言，在特定时间段进行全方位、高频次、阶段性、立体化的宣传（如：项目亮相、开盘销售等）可以创造为目标客户带来“一阵春风”。 来吧，“千树万树梨花开”的感觉，效果会更加显着。然而，很多商业地产项目仍然存在一个通病，那就是贪图一切。在商业广告中，他们往往希望将所有的信息堆放在上面，以传达产品的优越性和特殊性，但实际上，这样的做法只会适得其反，广告受众不会有充分的耐心在信息堆中阅读整页或半页的内容。 ■ 目的 招商广告应该在**时间吸引他们的注意，以便他们能够快速了解​​其本质。记住，招商广告不是产品广告策划案例—商业地产成功招商攻略，我们可以使用招商展或招商手册第三，瞄准客户群——大户突围，贼擒王，招商广告是给谁做的？ 招募谁？ 这是一个非常关键的问题。

企业必须了解其目标客户群的特征以及如何快速、准确地向目标客户传达信息。 这实际上涉及到项目投资定位的问题。 也就是说，商业地产项目首先要有明确的定位，然后根据定位进行产品定位和业务定位，发现核心卖点，提炼广告主题，然后就可以开展“做招商广告、主动走访”等工作。 否则，招商广告必定盲目，招商行为必然出现偏差，既不利于项目形象的维护，也不利于房地产企业的整体品牌建设，最终会给房地产企业造成巨大的浪费。公司。 同时，作为商业地产的投资标的，一般来说，相对集中在原有的市场或购物中心。 事实上，点对点的宣传（发放项目DM清单）信息、面对面的沟通（主动上门拜访）了解客商的心态和想法，这样做的效果还是非常明显的。 在此过程中，要特别关注大商户、重点商户领导的公关工作，成立专门团队进行跟进、突破。 这种方法在很多项目中取得了显着的效果，而且投资很低，经过反复试验。 最后，诺万金一一履行诚信原则，实现双赢。 在当前诚信越来越重要的市场经济条件下，目标潜在客户看到商业地产招商广告的**反应是：公司诚信度如何？ 广告中的各种承诺，包括未来的广告支持、智库团队的系列支持等优惠条件，在未来的合作过程中能否实现？ 特别是由于项目竞争日趋激烈，很多房地产企业为了吸引潜在客户的注意力，尽可能地将自己的项目夸大为鲜花，在招商广告和招商活动中经常使用一些不切实际的词语和语言。

但现在这样的招商广告往往适得其反。 要知道招商广告是针对行业内的人的，我们要吸引的是行业内优秀企业的从业者和优秀人才。 很多准客户看完后的**反应是：“真的有这么好的条件吗？你在胡闹吗？” 因此，笔者认为，要想真正把企业做大、做强、做久，首先要最重要的一点就是，招商广告要尽可能诚实、现实，从目标人群的需求出发。顾客并掌握他们的心理。 商家的广告并不是越耸人听闻越好，也不是越离谱越好，而是从宣传资源、促销手段、投资回报以及能为对方提供的服务等方面做出更现实的承诺，并表达你的产品特点。 、竞争力、项目优势明确，真正将客户视为自己的合作伙伴。 精诚合作、资源共享、荣辱共存、强强联合，才能赢得招商引资长期共赢、可持续发展。 综上所述，商业地产投资是否成功，不仅涉及项目前期的调研、策划、包装、销售等，还涉及后期的运营管理。 不过，根据经验，只要认真完成以上四个方面，那么后投资时代的伟大成功故事一定会在这里上演！ 商业地产招商简析 商业地产作为房地产开发的细分市场，其开发利润效益明显。 然而，商业地产交付物业只是整个运营的正式开始，能否持续、健康地运营是决定一个商业地产项目能否成功实现其价值的关键。

作为商业地产运营的重要组成部分，招商从一开始就发挥着重要作用。 可以毫不夸张地说，招商引资是否成功是判断商业运作是否成功的**标准。 一、招商引资过程中的操作要点 1、市场调研 市场调研是招商引资的**步。 首先要做的是对目标市场进行调查，主要包括项目周边的交通和人流、居民收入、消费习惯和消费水平等； 考察的另一个方向是目前的业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面的考察非常重要，它决定了项目的发展和未来。 2、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目物业形态的分析（临街商铺、商业楼、综合市场、商业街、社区商业等）； ， 地面）; 市场分析（租金、租赁期限、优惠措施）。 这部分要考虑的是项目适合引进什么样的商户，未来会建设什么样的商业物业，如何制定合适的招商政策等。 3.商业定位 在对项目进行定位时，应充分考虑项目所在地区的消费习惯、经济发展水平等因素来确定经营什么类型的产品，是中档、高端还是更精致的产品。 只有定位准确，才能在招商过程中找到正确的目标，才能做出有针对性的招商计划，避免很多无用功。 4、业态组合目前，各地房地产项目开发中的商业地产不断增加。 另外，餐饮、百货、电子、服装等业态如何组合和布局，需要我们对项目进行业态组合和布局划分。

5、商业模式布局划分后，需要根据布局进行招商。 吸引投资的方式有多种。 一是通过广告媒体进行宣传。 这是目前用得最多的方式，让看到广告的客户来电拜访，通过对项目的了解间接影响其他客户； 第二。 二是人员宣传，包括海报的发放。 海报的内容将更广泛、更详细、更有吸引力。 另一种选择是直接访问。 通过这些方式告诉他们商场的位置、商业模式等。 千方百计让客户来到现场是非常关键的一步，因为有时有些客户只听你在电话里含糊其辞的话。 但如果不是现场看到，他们的印象也不会很深。 说完了就忘记了，时间长了就忘记了，所以无论采取什么方式，一定要把客户感动到现场。 详细介绍一下。 客户来了之后，我们要把这个项目给他讲清楚，通过这个客户来吸引更多的商家。 这些顾客很多都是同乡的，比如浙江、温州、福建等地。 通过一个客户的介绍，一一可以吸引大量的客户资源。 这些商家也明白这里的道理。 你要告诉他，一个人是做不成生意的，只有大家齐心协力才能生意兴隆。 我一个人来就可以了，他会告诉别人，所以客户带客户也是沟通的方式之一，要善于通过多种渠道寻找客户。 6、商业物业管理的最后一个重点是招商后的物业管理。 一个网站要蓬勃发展，市场环境非常重要。 开发商必须有配套、规范的市场管理制度和措施来繁荣场地，如水电设施、物业管理、形象统一宣传等。

只有这样才能保证商家的正常经营，才会让商家在谈判时有安全感和信心。 二、开发商招商常见误区 1、盲目定位不现实。 开发商为了在促销中提升项目的价值，往往会人为地夸大项目的定位，即把门店的价格定得比较高，而理性的做法是根据项目的实际情况来决定如何定位。周边消费群体和居民的收入。 太高或太低都会与周围的消费环境不一致，定位太低会损害开发商的利益，定位太高会导致商家未来的运营成本太高，所以不敢在意。 2、投资预期过高。 高期待的表现首先体现在租金上。 当我们制定租金价格时，首先考虑的不应该是我们自己的利润，而是经营者。 只有经营者生存下来，我们的商场才能生存。 我们需要通过这个店来计算顾客在这里可以产生的每个月的营业额，甚至是顾客每个月的毛利润，这样我们就可以计算出他们的租金成本，而这个成本还不包括物业管理费。 包括水费、电费等，只有我们的租金成本低于这个价格，客户的利润才能显现出来。 开办购物中心，必须要经过一段时间的培育。 这个修炼的时间可长可短。 开发商应根据周边情况决定。 例如，如果购物中心位于交通主干道旁边，其培育周期就会相应缩短。 如果这个商场的位置比较边缘的话，那么它的培育期可能会稍微长一些。

所以，我们在出租的时候，前期价格往往比较低，因为我们考虑让顾客先进来，只有空间繁荣之后才能继续营业。 场地繁荣后，租金可以慢慢增加，每六个月或每年就会增加一次。 这样，顾客心理上更容易接受。 但如果一开始就定得太高，往往会导致顾客不愿意进来的情况。 最终开发商要考虑商场的整体运营效率、整体商业氛围、整体购物环境。 他们不应该简单地计算所谓的利润，而应该给经营者留下更多的空间。 因为只有多为经营者着想，才能赢得更多的投资者。 3、过分强调市场环境的影响。 现在竞争激烈，很多房地产开发商感觉市场越来越难做了，所以在招商时出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，而不能正确分析自己 为了制定有效的投资策略，有时候我们常常有一种想法，这个市场很难做，竞争激烈确实是整个行业目前的市场现状，但另一方面，它也越来越多。更难做到。 机会越来越多，因为许多大企业想进入这个发展中的城市。 他们的到来是一个巨大的挑战，也是一个巨大的机遇，会让我们在这个领域变得更加完整和强大，从而更有力去竞争，最终站稳脚跟。 4、缺乏持续经营的企业管理理念。 很多开发商以为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。

事实上，顾客的进入只是商场起步的**步，如何持续经营商场才是最关键的问题。 开发商在招揽客户的同时，也要注意协助客户进行业务运营。 顾客生存的时间越长，商场就越繁荣，未来就越容易吸引投资，升值也就越快。 否则，一段时间后客户就会流失，再吸引投资就很难了。 向上。 三、如何克服招商引资中的问题 1、详细了解行业经营特点，增长业务知识，加强沟通能力。 业务发展瞬息万变，受多种因素影响较大。 因此，我们需要多走出去，学习优秀同行的优点，吸收他们的经验，增长见识。 在招商引资过程中，常常出现沉默的情况。 有时候想做很多广告，但是打电话来店里参观的人很少？ 那么我们的招商部门该如何应对这种情况呢？ 首先，招聘人员从自身找原因。 想一想，广告发出后，你是否一直坐在招商部门等待客户来电拜访。 在竞争日益激烈的今天，这种天上掉馅饼的情况几乎不可能发生，而这种现象最有可能发生在当下。 关于加入这一行的新人。 我们能做的就是出去接触客户，吸收他们的经验。 只有与客户面对面沟通，你才能知道他们的需求是什么，他们理想的价格是多少。 在沟通的过程中你还可以听取他们的意见，建议你应该管理什么，这样客户的意见就会在不知不觉中为你提供参考，可能会让你在工作中少走很多弯路。

2、熟悉业务运作及合作方式。 你面对的人是一位商人。 这些人消息灵通。 如果你是这个行业的新手，他会对你有一种不信任感。 不同的行业有各自的特点。 例如，餐饮行业往往关注卫生、环保、医药行业关注周边是否有医疗机构，文具行业关注周边是否有学校等。 例如，在签订合同时，投资合同是由投资方制定的，政策可能会偏向投资方。 这样，客户在签订合同的过程中就很容易选词。 如果谈判不好，之前的所有努力都可能付诸东流。 因此，商家对合同的解释非常重要，那么如何解释呢？ 首先，我们必须对合同有透彻的了解，包括补充协议、管理协议等，这样我们才能彻底回答客户提出的所有问题。 有些新员工没有经验，对合同的理解不深刻。 因此，面对客户的问题有时我会感到不知所措，不能很好地回答客户的问题。 这样，客户就会产生一种合同不对等的心理感受，从而不想签，也就白费力气了。 只有熟悉了业务的运作方法，分析得有条不紊，他才会对你感兴趣。 只有双方有了信任感，才有合作的可能。 3.学会分析项目的优缺点。 俗话说，知己知彼，方能百战百胜。 在开始招商之前，必须充分了解自己的优势和劣势，这样才能在招商过程中扬长避短。 好的，有什么不足吗？ 当你向客户介绍的时候，很笼统，让人感觉很模糊。 没有具体、清晰的形象识别，无法给人留下清晰的印象，更不能引发顾客强烈的存在感。 欲望。

此外，如果你不太了解你的产品，你就无法很好地回答客户的问题。 例如，如果客户指出了产品的某个缺点，如果你回答得含糊其辞，客户就很容易抓住这一点。 甚至放大这些缺点，看到其他优点，但如果熟悉了产品的优点和缺点，就可以想办法引导客户在承认产品缺点的同时发现更多优点。 没有产品是完美的，关键是引导客户看到更多优点的好处而不是挑缺陷。 比如我做过的一个房地产项目，店铺本身的设计就不是很合理，开间太小，只有三米宽，但是长12米，所以店铺的整体视野比较长和狭窄。 总体感觉，行人经过很容易。 也许他们不想进去，但我们在介绍的时候，有意识地引导顾客把里面改成储物区，或者主要推荐给做餐饮、美容的顾客，建议他们把里面改成储物区。分为手术室和美容区，这样将店面分成两部分，看起来不那么深邃。 只要店面布置得更有特色，还是会很有吸引力的。 再比如现在的阳光100城市广场。 中庭空间很大，很休闲，呈方形。 无论你站在哪个方向，都没有死角。 从楼上或者广场上什么商店都一眼就能看到，非常通透。 ，所以这个应该作为招商介绍中的一个重点来介绍，因为要知道广场是一个休闲娱乐的场所，哪里有广场，就会很受欢迎。 商业地产开发及投资技巧 1、确定定位是一项非常专业的工作。

从商场的角度来看，**个问题是，商场的服务卖给谁，其中就包括目标消费群体的问题。 如果是社区购物中心，则服务对象是社区内的家庭； 如果是区域性购物中心，则针对上班族，设计应以商业、休闲、娱乐、餐饮为核心。 第二，这个项目区别于其他同行的运营特点是什么？ 如果我们要建设一个高端购物中心，我们需要招募国际品牌，如果是为了休闲娱乐，我们会招募一些酒吧和餐厅。 第三，项目本身的建筑特点，也就是这个项目的硬件和其他项目的区别，这会直接指导以后的招商，包括我们的建筑规划，比如建筑特点、层高等等。 事实上，可能存在这样的情况，很多商家愿意进入，但由于建筑的限制而无法进入。 第四是消费文化。 现在的购物中心大多是综合性的，可能是国际化的，也可能是本地化的，也可能是全国性的。 因此，招揽国际大品牌商家可能会比较困难，但招揽本土品牌的可能性就比较高，所以我们需要考虑的是购物中心会针对哪些消费群体。 五是市场消费未来发展趋势。 现在大型购物中心的建设周期需要两到三年。 从规划到开业，这时候很多消费趋势可能已经发生了变化。 2、很多新的形象店不断发展，里面业态的比例也在变化。 现在对购物中心进行定位时，需要考虑未来的发展趋势。

回顾之前的一些专业市场，大部分都经营得不太好。 为什么会发生这种情况？ 我们思考过这个问题。 一是很多房地产开发商的项目在定位时并没有处于特别好的位置。 那里并不是最繁华的地方，人流量也不够。 我们只是想在当时的条件下找到一个主题； 还有一点就是很多房地产开发商都想卖掉自己的商铺，现在我们看到这种现象已经造成了比较严重的问题。 我们总结了以下几个方面的问题。 一是目标商铺的容量策划案例—商业地产成功招商攻略，因为一个主题市场可能要面向整个城市，甚至更远的地方，不可能完全依靠自然人流，这取决于整个市场的情况。 现在来看，有项目的商铺即使招满了，经营起来可能还是很困难，这些商铺很容易跑路。 二是确定市场的决心。 现在来看，全国大型批发市场、专业市场很多商品的选址往往不是很好，有历史形成的原因。 可能性不是特别高，因为专业市场的目标消费群体可能距离比较大，所以一定有一个慢慢升温的过程。 总体来说，很多项目很难有培育市场的决心。 三是自有物业优势。 当我们选择主题时，我们需要考虑两点。 一是在你选择的主题下，商业地产项目是必须在选定的地点建设，还是可以在所有地方建设这个主题； 如果所有的地方都可以建，那么我们的主题就没有任何优势； 还有另一个可能的因素。 项目定位好，期望高，只是因为处境尴尬才选择主题。 总体来说，这些项目对价格的期望都比较高。

其实现在有一些专业市场做得不错，但是当初的起点很低，是通过长期培训才做到的。 这就是一些商业地产项目表现不佳的原因； 另一个主要原因是大部分商铺都被出售了，因此从这两点来说很难在短时间内培育出专业市场。 第二点是租售关系。 因为我们遇到的项目90%都要解决这个问题，我们都在考虑这个问题。 首先我同意“只租不卖”是未来趋势的说法，而且这个结论已经被实践证明了。 没有哪个大型购物中心项目售后成功率高，现在只租不卖的项目比例越来越高。 我们接触的很多项目基本都卖不出去，他们希望能够继续长期运营。 但事实上，解决现金流问题的项目还有很多。 太古广场总经理在一次会议上表示，购物中心不能出售，出售后也无法运营。 当时有人问他如何解决现金流问题。 他说，如果现金流太低，就不应该建购物中心。 我认为他的话是对的，虽然中国80%到90%的房地产开发商需要解决这个问题。 大家都知道分店销售对企业经营的影响。 市场需要培育，一开始租金可能确实很低，所以需要引入更多的品牌商户。 Business combination and business planning should also be carried out in a unified way. After a few years of unified operation, there will still be problems of business adjustment. If there is no unified management right when it is necessary to adjust, it will be difficult to achieve.

The overall sale is a relatively good phenomenon that we have seen, and the number of cases of overall sale is increasing now. The third is to sell other properties and keep the commercial property. If none of these methods can solve the problem, only part of the commercial area can be sold. Which location to sell can reduce the possible problems in operation? One is to sell the main stores, and the other is to sell shops along the street. This method may solve some financial problems; the third is to sell supporting locations. The range of supporting locations is very wide. This is a link that many projects need to study carefully. And characteristics Commercial real estate investment is characterized by clear target merchants, large differences in rent and lease period, long investment duration, great difficulty, and high technical requirements. Anchor stores have long and cheap rents, while small and medium-sized stores have relatively short leases (usually three years) and relatively high rents, often 3 to 10 times that of anchor stores. It takes a long time to attract investment. For general commercial real estate projects, it starts from the combination of business types and continues until the opening. After the investment is opened, merchants are often adjusted. Generally speaking, it is difficult to fill the current projects within half a year. From the first negotiation of the anchor store to the signing of the contract, it will take half a year at the fastest. The anchor store is not easy to grasp the project, and there are not enough chain stores at present. After the retail industry is liberalized, the situation has improved. Investment promotion is manual work, and it needs to be done stitch by stitch. Now we do not advertise in investment promotion, and we talk about it one by one, so we must be very patient. Questions about investment in commercial real estate. The first is the difficulty in attracting investment, and where is the difficulty; the second is what kind of merchants to recruit and how to determine the rent and sign the lease.

Judging from the mentality of merchants who are unwilling to enter the market, one is that this place is not good and has no investment value; the second is that there are other projects that can be negotiated, but they are not sure about this project (of course, this may be caused by the project itself. reasons); the third is that the project can still be done, but it is not very suitable; the fourth is that the project is very good, but just can't get in, it may be too expensive or other conditions are too high. The problem of difficulty in attracting investment cannot be entirely due to the lack of merchants, but because the projects are not targeted and the grasp of merchants is not so accurate. Therefore, only by considering the problem from the perspective of merchants can investment promotion be more targeted and the success rate will also increase. 更高。 What kind of merchants to recruit into the store seems to be the work of attracting investment. In fact, the core issue also includes the basic positioning of the shopping center, because each positioning will target different merchants, such as design ideas and business philosophy. In addition, there are still Many projects still invite whoever pays the highest rent regardless of Zhang San Li Si, although now this practice has become rare, and most commercial real estate projects have complete business and brand planning. Which merchants are recruited into the store determines what, how and to whom the shopping center will sell in the future. Where is the difficulty in determining the rent? We all hope to achieve high rents, or to withdraw funds quickly, but there is still a problem of cultivating the market that cannot be ignored; businessmen hope that rents are low, and if they are too high, they will leave. In fact, many projects now have a different view on rent than when they started. Except for those large brand stores, there are many merchants whose rent judgment standards are not very accurate. We have also conducted a discussion with the boss of a chain business in Shenzhen Discussion, many of their judgments on the position are intuitive.

The rent of many projects may be very high now, but more importantly, it depends on whether the business can continue. It is not the current rent, but the rent in two to three years. At that time, the rent will basically be stable. 。 There are three stages of investment promotion, one is full market, the other is stable market, and the third is prosperous market. After three years, under normal circumstances, there will be an annual adjustment of 5%. The initial rent does not mean that it will continue to be like this in the future. On the contrary, it is more long-term to recruit some good businesses and make the business flourish. The rent strategy includes the overall price, rent form, and lease period. Now, except for the main stores with a relatively large area, the general store lease is three years. During the year, the rent will be raised slightly. The risk of big stores is actually very high, and they will evacuate if they do not do well. The second is about the lease agreement. Some projects are favored by merchants, but they are always reluctant to sign the contract, or they are overturned within a few days. Among them, the problems in the lease contract account for a large part. The current problem with the lease is that the developer is unwilling to sign the lease, hoping to gain more benefits. It is beneficial to formulate a clear lease, and the developer will gain the trust of the majority of businesses. Another reason for not signing the lease is that the developer does not pay enough attention to the contract. Many things are often omitted in the contract, and many superficial things are not reflected in the contract, and these contents are indeed often encountered; the developer is basically pursuing simplicity, as long as the merchant can pay enough every month The rent is enough, and the developer does not want to make it too complicated.

Before attracting investment, you must first clarify these issues: rent plan, establishment of merchant resource pool, and implementation process. Make a reasonable and feasible rent plan. Commercial property rent pricing is a professional technology, and it is an art in the real estate appraisal system. It is not a simple market price simulation, nor is it a mathematical calculation of valuation activities. Its basis comes from the market, and its technology comes from valuation, but (pricing) decisions come from experience and overall strategic thinking. This pricing method does not It is scientific and precise in imagination, but it is more practical and more suitable for market reality. How to set the rent is related to the success or failure of the project's investment promotion, and it is also the focus of investment disputes. The difficulty in determining the rent mainly comes from the contradictions in three aspects. The contradiction between returning the investment as soon as possible and the long-term profit of fish farming; the contradiction between the price policy and the requirements of the lessee; the contradiction between the proposed price and the comparison of similar projects around. Among them, the contradiction between the price policy and the requirements of the lessee is the most important contradiction. Because the value (price) is fundamentally determined by the market, and ultimately the lessee has the final say. The rental pricing strategy of commercial properties is "open low and go high". This strategy is in line with the law of commercial development and prosperity, and also in line with the rules of luring and cultivating business for commercial enterprises and brand operators who are preferentially settled in shopping malls in the early stage. For example: the original goal is 10 million yuan per year X 3 years = 30 million yuan, and the difference adjustment is adopted to meet this income requirement: the first year: 8 million yuan; the second year 10 million yuan; the third year 12 million yuan 8 million yuan + 10 million yuan + 12 million yuan = 30 million yuan.

2. Price strategy • The overall price strategy is low at the beginning and high at the end, gradually pushing up the price. This is in line with the law of commercial property value growth and also in line with the characteristics of commercial development. In the early stage, we will transfer profits to the market and cultivate business; after the business is prosperous, we will implement the method of "elimination of the last place, and renewal of excellent contracts" to increase the rent in a restrained and rhythmic manner, and gradually achieve the rent target and income target. •Differentiated rents Different types of businesses and different scales of leased areas must achieve differentiated rents; for some particularly important brand operators, they can try to deduct the rate or collect rents symbolically. Generally, after such brand operators enter the market , will not leave easily because they have invested in renovations. • Rent price control adopts high pricing for special locations, such as entrances and exits, main image surfaces of shopping malls, elevator entrances, etc., to restrict brand owners with weak operating capabilities, small scale enterprises, and average image from entering these "node" locations. 2建立商业资源库商业资源信息库是招商职能的核心资源，要做好招商工作就必须有强大的商业资源信息库作支持；强大、可靠、有效的商业资源信息库就是招商职能实力的象征之一。 1、建立商业资源信息库的主要原则一定客户资源的规模为基础定期更新企业个人双保险经常沟通和互动商业资源信息的维护便于搜索1、约访客户流程2、签订租赁确认书流程3、签订商铺租赁合同流程

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