阳光新业地产副总经理李睿：如何成功地招商？

主持人郭轩：下面我们请阳光新置业有限公司北京城市开发公司副总经理李锐先生上台发言，还有李先生。

图为阳光新业地产有限公司北京城市开发公司副总经理李锐。

李锐：非常感谢。 在此，我谨代表所有参与的房地产行业和新浪乐居，向大家表示感谢。

组委会给出的话题——如何成功招商，这个话题对我来说可能太大了，我无法谈论如何成功招商，我们这里只能谈谈阳光新业房地产公司，在这个过程中关于业务转型我自己的一些想法。

众所周知，一个商业项目的成功首先是其定位，它决定了一个商业项目后期的成长空间。 当然，这也不是绝对的。 随着城市化进程的发展，一些过去不太好的地段，成为了后期商家争夺的对象。 但作为一个商业项目，光有一个好的地段是不够的，还需要我们的定位、我们的推广、我们的业态规划等等的结合。 那么对于现代商场的经营来说，我们刚才讲的还不够，我们需要的是一种心态，那些和我们合作的伙伴，也就是和我们零售商双赢的心态。 购物中心更多的是提供一个良好的平台，让所有商家能够更好地展示自己。 所以，阳光新业房地产公司从来没有把招商这个词当成一个简单的沟通、洽谈、签约的过程，而是融入到我们的整个流程中，也就是说，从选址、定位、策划到我们希望通过这样一个招商和后期运营的全过程，为我们的合作伙伴，也就是我们的商家提供了一个良好的商业空间。

那么在这里我想让各位商家对阳光新产业有一个了解。 阳光新业就像刚才主持人说的那样。 我们曾经是一家专门从事住宅房地产的公司。 我们始于2006年，因为新加坡政府投资公司的加入以及我们之间的合作，阳光新业置业有限公司于2007年正式开始商业地产转型。至今，随着我们的运营、收购、兼并以及收购等方面，公司持续管理的商业地产项目已突破130万个。 很多朋友可能不知道新加坡的政府投资公司，所以这里简单介绍一下。

新加坡政府投资公司是世界第五大投资公司。 房地产领域是六大投资方向之一。 在国内，阳光新业是与其合作的**一家专门从事商业地产的公司。 这是我们项目分布的概述。 我们分布于北京、西安、成都、天津、青岛等长江以北十个一二线城市。 我们的项目分布位置图，主要在北京和天津。 阳光新业目前已与一些国际战略合作伙伴合作，包括沃尔玛、家乐福、家得宝、华润万家等，随着后期的发展，相信会有越来越多成熟的商业合作伙伴加入到我们的团队中来。

根据目前的架构，公司在2008年推出了新的战略和新的格局定位，即成为中国领先的商业地产公司，然后根据我们的不同定位，我们将其分为三个系列，一是我们的社区购物中心系列：规模体量一般在4万平方米左右，主要服务三公里范围内的社区居民。 第二类就是我们说的随着城市的发展，在城市的副中心，我们会打造一些7万到8万平方米左右体量的购物中心，打造一站式购物的概念。 三是阳光新业中心。 我们正在建设的是一个综合体。 这里有酒店、写字楼、商业楼，还有一些其他的公寓。 一般是交通非常便利的地方，甚至可以辐射到City概念。

接下来我会介绍一下我们的一些商业项目。 由于时间关系，我就在这里简单介绍一下。 如果您对这些项目感兴趣，您可以来到我们的3号展位，与我们的投资经理进行面对面的深入交流。

北京分钟寺阳光新生活广场位于北京南三环分钟寺。 面向街道的展示面积近200米，周边居民估计约40万人。 我们服务的客户群体是社区型业务，所以主要服务三公里范围内的人群。 我们的研究需求还发现，随着该地区大量住宅的开发，娱乐和餐饮的需求将非常有利可图。 所以我们这里建设的是一个餐饮娱乐中心，辅以一些量贩风格的服装和一些配套设施，这是我们产品的结合。

通州新阳光生活广场交通十分便利。 我们选择的是快速发展的城市通州区，紧邻城铁九棵树站，总面积3.8万平方米。 我们在天津紫金山拥有一个商业项目，总体量为31,000平方米。 也是一个社区型商业项目，目前已全部出租。

城市副中心类型的CITY购物中心——北京朝阳阳光新城市广场，位于北京四环成寿寺以东朝阳路，总面积8.7万平方米以及超过550个停车位。 其主店已在该区域经营10年的华唐购物中心，展示面180米，面向朝阳路。 位置非常好。 经过调研，周边楼盘已经卖到了18000到19000元，周边辐射中国的人口也达到了近50万，我们的每一个项目的存在都是为了满足目标客户的需求。 因此，在每个项目的运作过程中，我们首先要做的就是了解我们周边地区的人员需求。 我们还发现，该板块中中档、中高端需求较为旺盛，且更多集中在餐饮、日常休闲、运动健身等领域。 所以我们的商业定位，我们的招商，主要都是围绕着这个定位。 它的辐射面积会更大，三公里外的人也会更多。 我们打造的主题是一个在这个新领域引领时尚生活的主题购物中心。

西安莲湖位于西安市西南二环路，紧邻西高新区。 该地区交通十分便利，仅公交线路就有20多条。 辐射半径也以三公里为主，三公里外是辅助人群。 这里电影院之类的娱乐业态相对较少，所以我们也把它当作我们的副主力店。

以下是我们位于天津友谊路的阳光新城市广场。 位于天津目前非常发达的梅江地区商业核心区。 黄金地段，面向街道的展示面非常好，预计2012年开业。而2013年，天津地铁6号线将接入该项目的地下，这也是一个地铁项目。 我不会详细介绍。 我将在我们3号展位与您详细沟通。

青岛南京路阳光新城市广场，该项目位于辽阳西路与南京路交叉口的黄金角落。 该地段也是市北区和市南区的交界处，是青岛市政府着力打造的商业中心。 。 同时，这里也是政府投资4万亿元启动的青岛市首批地铁3号线与4号线之间换乘的所在地。 它也是地铁交叉口的位置。 应该说商业潜力非常大。 这个项目的整体体量也是近7万平方米，我们来简单了解一下。

北京西直门阳光新城市广场位于北京西直门地区，也是我们公司总部所在地。 我们在成都建设了一个阳光新城市广场，叫成都建设路。 位于东二环SM广场斜对面。 总体量也是6.8万平方米，是一个非常好的开发区域。

以下是我们位于天津的阳光新商务中心。 该项目位于天津CBD区域。 这里我们将建设一处商业区和一处高档公寓。 整体体量超过12万平方米，包括公寓、写字楼、购物中心。 同样，这个位置也是天津地铁9号线的位置，也是一个地铁商业项目。

项目位于北京东三环京广桥中心。 后面是一座20万多元的写字楼，后面是有史以来**套大型高档公寓。 该项目位于北京CBD范围内，位于三环与东三环、朝阳路交汇处，央视新址北侧，体量7.5万平方米。

至于近两年公司推荐的项目，我在这里简单给大家介绍一下。 这里我想说的是，阳光新业在2007年转型之后，我们主要定位为商业地产公司。 我们将重点发展刚才提到的北方十个城市以及南方的长三角、珠三角地区的商业项目。 我们主要打造时尚购物中心，希望与零售行业的各位合作伙伴共同发展。 ，打造更满足社会发展和城市需求的项目。

谢谢你们。

图为“2009中国商业地产招聘大会暨年度颁奖盛典”剪彩仪式现场

2009年7月30日，北京商业地产行业首展——中国商业地产招聘会暨年度颁奖盛典在北京富力万丽酒店隆重举行。 中国房地产业协会副秘书长肖小建、中国商业联合会秘书长江明、中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云、购物中心总监邢和平中国商业联合会专业委员会、行业协会领导以及来自全国各地的商家、房地产开发商、主流品牌商户、运营机构代表等商业地产行业人士近千人出席了本次盛会。 招聘会首次以展会的形式，实现了商业项目与品牌商家的直接对话，真正实现了招聘与招聘的无缝衔接。 展商满载而归，专业观众对展会赞不绝口。

时间：2009年7月30日

举办地点：中国。 北京。 万丽酒店

导演是：

中国房地产业协会

共同主持：

中国房地产业协会商业地产专业委员会

中国商业联合会购物中心专业委员会

新浪乐居

特别协办单位：

北京国华置业有限公司

中央人民广播电台1018城市之声

组织者：

新浪乐居商业地产频道

房地产市场杂志

金恒旺广告艺术有限公司

专业支持：

**太平戴维斯

高力国际

汉博顾问公司

空间

华夏百信

世纪华泰

特别支持：

中国房地产期刊联盟

以下为本次活动的图文记录：

图为“2009中国商业地产招聘会暨年度颁奖盛典”现场

“2009中国商业地产招聘会”展位前人头攒动

郭杰：各位来宾、朋友们大家上午好，2009中国商业地产招聘会暨年度颁奖盛典现在开始了。 我是新浪乐居商业地产频道的郭杰。 我很荣幸受大会组委会委托，担任本次求职活动的主持人。 房地产界朋友、企业界朋友、专业观众以及各主流媒体同仁表示衷心的感谢。 您的到来，让本次招聘会充满活力、精彩纷呈。

这里简单介绍一下招聘会的情况。 2009中国商业地产招聘会由中国房地产业协会商业地产专业委员会、中国商业联合会购物中心专业委员会、新浪乐居联合主办。 中国商业地产行业大型系列活动。 本次活动前期做了大量的工作，包括多场商业地产大师论坛，包括4月24日举办的“2009中国商业地产专业人士年会”、“万商百日总动员” 、“中国商业地产百强审计”以及刚刚结束的“台湾商业地产考察”，包括今天发布会的会场，都是这一系列活动的一部分。

我们中国房地产业协会、中国商会、新浪网共同打造本次盛会，旨在全力推动中国商业地产健康发展，打造行业资源整合的优质平台。商业地产行业，正如我们会议标志所体现的一个寓意，就是两个“店和商”的缩写，它们形成一个互动的“互”字，充分体现了一种互动性。 在满足市场找店招商主流需求的同时，充分整合行业资源，形成强大的资源吸纳和互动效应，从而为希望产生良好的行业影响力、社会效益和经济效益。行业。

主持人郭杰：借此机会感谢鸟巢商业综合体、龙德广场、富力摩根中心、北辰时代大厦、北京朝阳阳光新城市广场、瑞创国际中心、方恒购物中心、敖东18号、新华联拉古纳、国美一号店、北京国华地产等商业地产开发企业给予了全力支持。 同时也感谢北京纸老虎、万路达商业投资咨询有限公司、体育100、品奇、时事乐等多家品牌商业及咨询机构对本次大会的大力支持和赞助。

还要感谢中央人民广播电台城市之声、中国房地产杂志联盟、楼市媒体机构、金恒王广告艺术有限公司、海联国际传媒集团的协助和支持，祝愿大家今天出席会议的嘉宾。 皆可不虚此行，抓住机遇，学东西，交朋友，做好生意。

下面我向大家介绍一下出席会议的领导和嘉宾：

中国房地产业协会副秘书长肖小建先生；

中国商会副会长兼秘书长蒋明先生；

罗军先生，新浪乐居总经理；

中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡赟女士；

中国商业联合会购物中心专业委员会邢和平先生；

中国房地产业协会宣传培训部主任王惠民先生；

中央人民广播电台城市之声台长孟欣女士；

中国连锁经营协会副秘书长吴瑞玲女士；

全国工商联房地产商会副秘书长黄澜先生；

中国烹饪协会副秘书长李亚光先生；

中国百货商业协会副秘书长范艳茹女士；

全国房地产经理人联盟秘书长杨乐宇先生；

中国电影发行放映协会秘书长赵秀歌女士；

北京市住房协会秘书长陈志先生；

东亚银行北京分行副行长褚晓鲁先生；

李斌先生，北京华茂商业管理公司副总经理；

全国工商联房地产商会商业地产专业委员会副秘书长侯勇先生；

北京浙江商会、台州商会副会长陈军先生；

万商俱乐部董事杨泽轩先生；

北京金恒旺广告艺术有限公司总经理孙海燕女士；

何银宇先生，新浪乐居战略规划部总监。

让我们以热烈的掌声再次感谢各位领导和嘉宾的光临。

我们也借此机会感谢工商界朋友的支持。 他们是永旺集团、家乐福、沃尔玛、乐购、易买得、全聚德、东来顺、大东烤鸭、便宜坊、金汉斯烤肉、全金城、蕉叶、麻辣诱惑、俏江南、鹿港小镇、肯德基、麦当劳、巴贝拉、豆捞坊、必胜客、星巴克、康师傅私房牛肉面、光明视点、周大福、瑞安珠宝、海盗船、嘘小狗、东天造型等众多品牌商户参与。 谢谢你们。

简单介绍了嘉宾之后，接下来重要的就是剪彩了。 算算时间，吉利的时刻到了。 2009中国商业地产寻觅大会即将开幕。 现在我们请各位剪彩嘉宾到场：中国房地产业协会副秘书长肖小建先生、中国商业联合会副会长兼秘书长江明先生、新浪网罗军先生有请乐居总经理。

图为“2009中国商业地产招聘大会暨年度颁奖盛典”剪彩仪式现场

鲜花和掌声献给每一位商业地产界的朋友！ 让我们举杯祝愿中国商业地产繁荣健康发展、美好未来！

图为“2009中国商业地产招聘大会暨年度颁奖盛典”剪彩仪式现场

主持人郭杰：下面请三位发起人之一、中国房地产业协会副秘书长肖小建先生上台致辞。 演讲主题是商业地产繁荣与城市发展。

图为中国房地产业协会副秘书长肖小建

肖小建：商业地产繁荣城市发展

肖小建：女士们、先生们，早上好！

首先，我谨代表主办方之一——中国房地产业协会商业专业委员会，感谢大家参与本次活动。 组委会给我的一个题目是城市化进程中的商业地产。 那么我就这个话题发表一下我个人的看法。

众所周知，没有工业化就没有城市化，没有城市发展就没有商业发展。 每一次商业变革的出现都是基于一定的城市形态。 与此同时，商业的转型和发展也带来了城市面貌和内涵的巨大变化。 我国改革开放30年和新中国成立60年来，城镇化作为城市发展的重要组成部分，为推动经济社会进步、增强城市竞争力发挥了重要作用。 随着城镇化进程的不断加速，大中城市新兴商圈逐渐形成，极大地激发了各类资本投资商业地产的热情。 近年来，商业地产迅速成为房地产行业投资热点。 随着经济的快速发展，人口和资本不断向中心城市聚集，带来城市的产业升级和功能拓展，以及城市区域的分工协作、区域经济一体化、国际化大城市。 这些必然趋势使得房地产行业越来越倾向于商业和第三产业。 不仅是一线城市，现在二三线城市也意识到了商业地产给城市发展带来的好处。

商业地产作为高附加值产业，直接影响城市的财富创造和竞争力。 随着城市核心集聚效应和辐射效应的进一步发展，各类优质商业资源和资金向商业地产倾斜。 土地作为不可再生资源，也成为城市核心区域的稀缺资源。 近年来，各大城市核心商业用地供应超过需求，价值持续走高，充分展现了城市核心商业地产资源不可估量的投资价值。

那么我国的房地产行业从2008年开始就进行了深度的调整，由于商业地产的投资周期较长，受金融危机影响不大，所以正在成为很多开发商积极关注和投资的领域然而，商业地产不同于住宅开发。 商业地产是一种市场化的投资产品。 为了改变城市面貌、提升城市品位，不少城市都将商业设施建设列为城市规划的重点。 目的是提升城市形象和品位。 、扩大就业和税收，促进地方经济。

商业地产开发对城市品质和消费者生活影响较大，这就要求我们有更强的社会责任感，对政府负责、对社会负责、对投资者负责、对经营者负责、对消费者负责。

商业地产具有典型的高风险、高收益的特点。 其作品开发链条比住宅开发更长，涉及的环节也更多。 当前，一些城市盲目审批大型商业地产项目、重复建设、规划布局等混乱现象，造成城市资源和社会资源浪费，加大投资风险。 因此，在城镇化进程中发展商业地产，一是提高准入门槛。 考虑到商业地产的可持续运营，商业地产项目的开发必须引入一些能够拥有物业、专业投资、后续运营的公司。 而企业一旦拥有了自己的产权，就会自行承担经营风险，也会更加谨慎经营，融入城市，与城市共同发展。

二要加大培育力度。

商业地产需要一段时间的培育。 前两年一般用于营造商业氛围、聚集人气，主要是让商家和消费者受益。 因此，大型商业项目的引进需要对土地价值进行全面审查。

三要规避投资经营风险。

商业地产项目投资巨大。 能否拥有足够的现金流并长期灵活运用，是商业地产克服高风险的保障。 制定合理的资本运作方案需要开发商结合自身的资金实力和可用能力。 调动资源根据项目金融市场实际情况制定。

四是要突出复合商业功能。

商业地产具有很强的专业性。 无论从设计理念还是规划设计，项目的整体设计都要适应消费者。

随着我国城镇化进程的不断加快，城市基础产业的强劲升级，城市经济实力的不断增强和我国经济的发展，人均GDP的不断提高，城市的商业前景将越来越好，商业地产的价值也会随之增加。 会变得越来越大。

谢谢你们！

郭杰：下面请中国商业联合会副会长兼秘书长江明先生上台致辞。 演讲主题为“中国零售地产发展趋势”。

图为中国商会副会长兼秘书长江明

江明：中国零售地产发展趋势

江明：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！

首先，我谨代表中国商业联合会，对2009中国商业地产招聘会的隆重召开表示祝贺。 就零售业而言，我们现在和其他行业一样，都面临着国际金融危机的影响，但是相比之下，零售业受到的影响是一个比较小的行业，因为我们从2​​019年的统计数据可以看到， 2009年上半年全国零售额增长也是15%，应该说是比较高的，因为我们预计如果2009年今年好的话，我们中国的GDP会增长8%，但是零售业却能够上半年将达到15%。 应该说，受金融危机的影响相对较小。 作为消费者，我们也能感受到消费能力并没有受到太大影响。 影响，影响**的是外贸，外贸影响非常大，负增长，短时间内很难扭转。 过去我们讲三驾马车：投资、外贸出口、内需。 受国际金融危机影响，外贸短期内难以恢复，国际市场萎缩制约了我国出口业。

现在我们的国家政策是保增长、扩大内需。 如果要保持增长，我们今天的两大产业零售业和房地产业是保持增长最重要的经济方面，因为房地产业体现的是投资的拉动，零售业、商业、服务业是扩大内需。 扩大内需，需要提高消费者的消费能力，而这必须通过零售业的创新发展来实现。 应该说，零售地产也面临着长期向好的发展环境。 由于内需的扩大，国家各项政策和金融政策的支持都会支持零售业的发展。 在此背景下，零售地产也将面临一些大的变化趋势。 首先，是资本的多元化。 与过去我们做零售地产的时候相比，很多都是依赖银行贷款。 银行贷款是按利息计算的。 如果要偿还银行利息，一个房地产项目就几万平方米到几十万平方米。 即使是20万至30万平方米，按照银行利率计算，其投资回收期也为15至20年。 投资回收期很长，但目前的趋势是多元化。 我们不但可以拿到银行贷款，还可以上市。 只要你有20年的租金收入，产权就不是你的了，20年的资本收入你就可以上市，把这种资本用在股市上。

另外一个方面就是外资的进入，因为商业地产是一个比较健康的行业，不像其他的泡沫经济，它的泡沫含量不高，因为它的投资大，你不容易去投机，所以相对而言健康是一个产业，所以对外资来说非常有吸引力。 近期，外资进入中国商业地产也呈现出快速增长的趋势。

In addition to foreign capital, various industrial capitals have also entered, that is to say, all aspects of industrial capital have entered commercial real estate. We who are engaged in retail know that you are also engaged in retail, such as Luneng, etc. For example, if you relocate Shougang, His factory in Shijingshan is used to develop the animation industry. That is to say, industrial capital has also entered into the retail real estate, because the value preservation and appreciation of retail real estate has an irreplaceable function, because although our retail business may have a net profit of 2%, the property appreciation can be 100% in three to five years Growth, as property holding, its function of maintaining and increasing value is constantly being recognized, which is the diversification of investment capital.

The second is the diversification of the functions of retail real estate. This is an obvious trend. In the past, retail real estate was mainly for selling things. Now everyone's consumption situation has changed, because we are now entering consumption upgrades. The biggest feature of the entire consumption is upgrading. 。 Because with the increase in income, the level of consumption has been opened. We are engaged in retail. In recent years, boutique stores and boutique department stores have benefited the most. Although mainland products are very lively and the stores are bustling, their benefits It is not high, but high-efficiency is a boutique department store. This shows that consumers are dividing, and there are indeed some people with strong purchasing power.

The other one is comprehensive consumption. We are not only talking about shopping now, but we are talking about comprehensive consumption. For example, if we build a shopping center, in terms of adjusting the proportion of business types, your service industry, catering, entertainment, these service industries You have to account for 40%, not less than 40%. This is experience, which shows that we have entered an era of comprehensive consumption, so the functionality of its retail real estate is facing a diversified change.

The third change is the change in the layout of our retail real estate. We invested in a retail real estate project in the past, and we may build another one next to you after it is completed. This creates a kind of vicious competition. Now the government requires cities above the prefecture level to have completed commercial planning , so there is a planning limit for the entire business, especially for such large-scale retail real estate and commercial real estate projects. It has not been done in the past, but it has been completed now. This means that the layout of retail projects will be more reasonable in the future.

The fourth is the change of form, the change of commercial retail form. In the past, we were single. Now, for example, your retail real estate project must have a theme, and it must be there. Because the form is very rich now, for example, you can run a department store in the city center, then the theme of your business is department store, and you can build this kind of large shopping center in the suburban fringe, because the shopping center is large in size and its occupation The grounds are up, so say your theme is a mall, and it has a theme. 还有另外一个。 Now the upgrading and development of the city is doing this kind of professional street and pedestrian street, so it must have a theme. For example, like Wangfujing, it is a comprehensive pedestrian street. Its architecture and design have Chinese characteristics. Chinese-style, traditional, European-style, it is a comprehensive, but you like the transformation of Dazhalan Qianmen Street, it is a traditional Chinese style. Well, all of its architectural design embodies tradition. There are still many cities that have professional streets, so your building must have a theme, or you will destroy the entire commercial area. This is because with the development of the city, the theme of commercial real estate is very prominent now. These are several major changes .

We feel that another change is joint development. Joint development will eventually become a development trend. This real estate developer and retailer will establish a strategic partner, because many of our real estate projects in the past few years were blind. After the project is completed, the developer builds it by himself, because the developer does not understand the commercial service industry and the retail industry, so he will be subject to many restrictions on attracting investment after the project is completed. The future development will be order-based, that is, developers should tailor-made order-based commercial projects according to the requirements of retailers and operators, so as to reduce risks, and this requires a long-term strategic cooperation. Because some retailers have already developed chains in the region and across the country, the combination of real estate developers and retailers is the most effective means for joint development, called strong cooperation, and the probability of success is very high. , this will also be a development trend.

In the end, we feel that today's conference is indeed a very good conference, and the name is also very innovative and innovative. In the past, we used to say that the investment promotion conference, but this time we went straight to the topic to find the recruitment conference. Such a platform is really needed, because we talk about interlacing like a mountain. Indeed, there is indeed a problem of information asymmetry between one industry and another industry. In this way, we can combine the two industries through this platform, and what can we really do? ？ It is a kind of service that can achieve the lowest cost and the most opportunities for our enterprises, whether they are real estate enterprises or retail enterprises. So we also wish this conference and event a complete success and better and better. I wish all delegates and guests good health and smooth work. 谢谢！

Guo Jie: Thank you, Vice President Jiang. Now, everyone, please pay attention. A warm reminder is inserted. The theme of this conference is still interactive. At the same time, we will have full interaction in the afternoon, and there will be multiple rounds of lucky draws and absolute on-site interviews. During the morning meeting, everyone can also communicate. decibel. 谢谢您的合作。

Guo Jie: In the next session, Mr. Luo Jun, the general manager of Sina Leju, will give a speech. The topic of the speech is "Leju New Model and Product Innovation". Mr. Luo please.

The picture shows Luo Jun, general manager of Sina Leju

Luo Jun: Leju New Model and Product Innovation

Luo Jun: Distinguished Deputy Secretary-General Xiao Xiaojian, Distinguished Vice President Jiang Ming, Distinguished industry leaders, representatives of the real estate industry and brand business, distinguished guests and friends from the media, good morning.

Two days ago, our Sina Leju commercial real estate channel launched a special topic on taking stock of the Beijing commercial real estate market in the first half of the year. I will only share a few data in the middle with you.

According to the Savills research report, the average rental price on the first floor of shopping centers in the Beijing area has dropped by 4.4%. According to the latest data from Jones Lang LaSalle, although due to the slow progress of investment promotion, some developers have delayed the opening of projects, but in the second half of 2009, there will still be 570,000 square meters of new properties entering the market, so the overall The market's vacancy rate will be further pushed up, and rents are also falling amid fierce market competition. Taking stock of the performance of the commercial real estate market in the first half of 2009, I can sum it up in three words: large supply, high vacancy rate, and falling rents. The reasons for these phenomena are still due to the impact of the global financial crisis and the sluggish market environment. But in fact, the reason is that commercial real estate and brand merchants still have the problem of information asymmetry, and even good commercial projects cannot find good brand merchants to move in, and brand merchants cannot find better commercial projects. 扩张。

Therefore, in order to solve the two major problems of finding shops and attracting investment, we, Sina Leju, the Commercial Real Estate Professional Committee of the China Real Estate Association and the Shopping Center Professional Committee of the China Federation of Commerce jointly launched the China Commercial Real Estate Recruitment Fair, which is also the first time in the industry Realize the direct dialogue between commercial projects and brand merchants in the form of exhibitions, and truly achieve the seamless connection between shop hunting and investment attraction.

The brand experts present today cover major industries such as catering, clothing, hotels, retail, etc. Commercial real estate projects such as Bird's Nest Commercial Complex, R&F Morgan Center, Beichen Times Building, etc. from Beijing will also show their unique investment to all guests and development potential. I believe that there will be many opportunities for business cooperation under such direct dialogue and communication.在我们的盘点过程中，也有专家表示对北京整体消费能力的认可，以及对市场长期发展前景的信心。国家也陆续出台了相关政策，政策的利好也将进一步促进商业地产的整体复苏。

为了促进商业地产行业的高效互动，新浪乐居也将全力推进商业地产频道，在迅速、全面、客观报道商业地产领域新闻资讯的同时，深度整合商业地产行业的强势资源，高效对接商业地产产业链，整合多个方面的需求，打造一个真正的专业、有效的信息整合和交流平台，搭建商业地产产业链各环节沟通的桥梁，并推动商业地产行业的健康永续发展。

所以相信通过我们大家的努力，2009年下半年，我们将迎来商业地产更值得期待的发展机遇。

最后我谨代表主办方之一，预祝本次找招会圆满成功。谢谢各位。

郭杰：下面一个环节，我们新浪乐居商业地产频道将有一个新的产品推向市场，然后满足更多的需求，我们商业地产频道也将以更广阔的视角、更为开放的心态、更为深度的服务，为商业地产提供更多积极的贡献。

下面有请新浪乐居战略规划部总监贺寅宇先生上台，贺总的主题是我们即将推出的新产品——乐商会。

图为新浪乐居战略规划部总监贺寅宇

贺寅宇：各位尊敬的领导，大家上午好。今天也是我们这个商业地产频道非常重要的一个日子策划案例—商业地产成功招商攻略，因为在中国，找招会这种形式还是在商业地产领域**次的出现，在这个找招会的现场，我想我们还会推出一个非常创新的产品，就是大家也可以看到了，我们会整合各方的资源推出中国乐商会，中国乐商会将是一个商业地产的资源整合的平台。

其实从刚才各位领导的发言当中大家已经深刻地感受到了一点，商业地产的发展离不开中国城市化的进程，那么现在中国城市化进程以每年1%的速度递进，而且这个速度正在呈现加速地发展，这就意味着我们商业地产的发展还会以高速列车的速度向前迈进。

但是我们也看到，在过去的一年左右时间，全球的金融危机给我们的商业地产带来了负面影响还是存在，我这儿可以看到一些图表，基本上看到从去年下半年以来好多数据都是急剧地往下降，这就意味着什么？意味着商业地产可能在过去一年到现在，还是处于一个下跌之后的复苏的过程。尽管我们的住宅地产已经率先地复苏了，但是对商业地产来讲的话，它可能的复苏周期或者说它面临的困难可能相对还要更多一些，特别是我们看到有一些权威的机构预测，今年下半年预计会有57万平方的商业物业入市，大概的趋势会是空置率上升、租金下降，面对这样的情况我们觉得对于整个商业地产来讲，除了大环境以外，我们怎么样做好我们的小环境，非常重要的是取决于它的资源整合，这里面不仅仅有政府部门、金融机构、设计施工单位等等，也包括了很多专业问题、资金问题、人才问题等等。怎么样把这个资源进行整合，怎么样在我们通过资源整合把我们商业地产真正带上一个新的高峰，我想这是当前非常急需解决的一个问题，我们推出找招会的一个理念，就是希望能够把信息跟资源进行整合。对于商业地产来讲的话，我们希望新浪能够扮演一个整合平台的作用。

为什么说新浪能够扮演？其实有一点大家能够看到，在目前社会的发展过程中，网络已经扮演了一个非常重要的作用，甚至有人预言改变世界的三种力量当中，第三种力量就是网络，那么在这种情况下，我们是全新推出了一个中国乐商会，这个机制非常重要的两点是：

**，它重视线下的资源整合和对接。

第二，它希望能够多层面、深层次地去满足商业地产的行业需求。

对于乐商会，我们的理念是什么？我们的理念是资源跟效益并存、分享和共赢并存，这是一个非常公开、自由的对接平台，我们把各方，包括开发商、金融机构、商家资源等放到这个平台上来，我们希望在这个平台上，通过线上、线下的互动来创造一个协同的效应。

站得高我们更需要看得远，看得远还要辨得清，辨得清更要摸得着，摸得着就是这个平台发挥的作用，在这个平台上面，大家群策群力、人人帮人人，这样我们才能够真正地用得好资源。

我们现在大概的规划，我们会在乐商会这个大的架构下面设置各个专业的联盟，比如说我们准备设置商业开发联盟，我们的品牌商家联盟，金融投资联盟，品牌顾问联盟，商业运营联盟等等，通过这个联盟的专业化的平台搭建，形成各个平台之间相互融会贯通的协同。

为什么我们新浪能够干这件事儿？其实大家可以看到，新浪乐居的商业地产频道目前已经成为中国**的商业地产的网站，而我们新浪网更是全球华人**的门户网站，再加上我们新浪各个其他兄弟频道的优势资源，实际上我们构建了一个**影响力的平台，在这个基础上我们希望提供一个会员制的俱乐部形式的平台，会员采取准入方式，集体决策、平台管理，然后给大家提供一个个性化的服务。

很快我们就会成立这两个联盟：商业开发联盟、品牌商家联盟。对于整个品牌商家联盟，我们希望吸纳的是以各个业态的核心企业的资深人士作为一个核心，然后在这个平台上我们提供十项免费的定制服务，包括品牌商家的宣传，包括我们线下的沙龙，以及包括定向的商务邀请等等。那么对于我们商业开发联盟，我们倡导的是企业品牌先行、精英人脉的拓展以及他们的置业发展，在这个方面我们也会提供十项免费的定制服务。通过这个服务来为我们各个乐商会的会员提供对接，通过对接来为我们各个会员创造价值。我想中国乐商会不仅仅是我们新浪乐居发起的，更是各位商家、开发商、银行机构等等，希望能够一起联合起来，我们共同能够把乐商会做强做大，通过乐商会把大家各位的生意做强做大，共创成功。 thank you all.

主持人郭杰：下一个环节我就要把我的主持权交给我的同事新浪乐居商业地产频道的主编胡飞船小姐，由她主持下一个阶段的活动。

主持人胡飞船：各位来宾，大家好。很荣幸主持今天的论坛。

大家都知道，2008年的世界金融危机考验着成长中的中国商业地产，进入到2009年，随着中国经济的持续增长，中国商业地产企业之间的竞争也越来越激烈，今天我非常荣幸地有请到了中国商业地产市场大师级的人物，他们将跟我们一起来探讨一个话题，就是“转型期商业地产如何逆势突围”。下面有请我们的嘉宾：

中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生；

中信联合体体育场运营有限公司副总经理郑中先生；

北京北辰实业(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司写字楼经营管理分公司副总经理裴晓虹女士；

阳光新业地产股份有限公司北京城市开发公司总经理王雷先生；

方恒购物中心总经理刘炳洪先生；

明天**城副总经理贾玉鹏先生。

图为转型期商业地产如何逆势突围主题论坛现场

在话题开始之前，我先简单地介绍一下今天的话题——“转型期商业地产如何逆势突围”，这中间涉及到三个关键词：转型、逆势、突围。

所谓转型，是指社会经济结构、文化形态或者价值观念发生变化，或者是产品型号和构造的变化。据此，商业地产的转型我们也可以从两个层面来理解：一是商业地产的行业结构以及它的产业链正处在一个变化的过程当中；二是开发商的业务模式在发生变化，譬如有很多以住宅为主的开发商转型为商业地产的开发商。

说到逆势，刚才罗总在致辞中也提到了，就是商业地产在上半年形势其实不是太乐观，那么随之而来的是商铺的租金处在一个下行的调整过程当中，这就是一个逆势的市场环境。

第三个，突围。也就是我们今天的目的，就是要探讨我们的商业地产如何在这个逆势的局面当中突围。

这是对今天话题的解释。首先我还是想请邢主任，因为说到转型，一般来说转型期的商业地产它会是一个业态比较丰富，同时竞争非常激烈的一个时期，同时我们也会比较容易找到问题，然后来解决问题。说到转型，我们可能会联想到一个话题，就是大家会对商业地产的价值进行重新的评估。在08年末的时候，商业地产遇到世界金融危机的影响，大家对商业地产的价值也会从06年开始的这种盲目投入的一种状态，可能恢复到一个理性的阶段，我想请问邢和平主任，商业地产在这种逆势的环境底下，我们应该怎么来评估它的价值。

图为中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平

邢和平：商业地产的价值要靠经营能力来体现

邢和平：主持人把这个问题说得很复杂，实际上我觉得这是一个很简单的问题，就是中国商业地产发展得非常迅速，这几年大家都看得到，我们从商业地产的建设方面已经基本上和世界接轨了，我们所建的购物中心应该说在世界上也都是先进的了。有了这么好的购物中心需要它有很多实实在在的内容，也就是说我们今天开的这个找招会的目的，就是要把购物中心里面的内容落实下来。

中国是一个世界工厂，它的产品非常丰富，但是我们现在缺的是什么？缺的是一个商品的整合能力。我们也都到世界各地看过，尤其是前两周新浪乐居和我们联合主办了一个商业地产的台湾行活动，我们也看到台湾商业的发展过程，因为它比我们发展得早一些，但是近几年的发展相对来说没有我们快了，但是它的过程我们看得很清楚，台湾在商品的丰富程度上、商品的整合能力上和整体的服务水平上，都比我们内地高出一筹。所以我们购物中心专业委员会在今年下半年也连续地要组织很多这方面的学习和交流的活动，希望我们走出去向人学习，然后我们回来以后要创新自己的商业模式，就是说我们要有一些新的商业模式出现。

因为大家传统能看到我们现在的购物中心里面也就是几种业态的分布，但是有更多的一些专业店，像我们看到日本的大创百货它的商品非常丰富、非常吸引人，但是这种业态在我们大陆还没有出现，也就是说我希望我们中国的这些生产商、经销商多创出一些新的商业模式来，让我们的产品更丰富地提供给消费者，这样的话我们的商业地产就会出现很好的一种形式，因为商业地产它的价值不是体现在它的简单的价格上，不是说我买多少钱一平方米，而是要经过后期的运营，要经过后期的这些非常丰富的商品来提升它的价值，所以在中国来说，大家都是非常有商业经验的，我想这个在刚才我们的那个姜会长也讲了，就是说在整个经济形势不好的情况下，我们的零售业的发展还是相对来说是比较好的。

所以我相信商业地产它是靠我们的经营、靠我们的能力来体现它的价值的。

主持人胡飞船：谢谢邢主任。我们在对商业地产价值进行评估的基础上，接下来再深入地探讨一下上半年的市场形势。刚才罗总的致辞也提到了，现在商业地产处在一个租金下调的调整过程当中，那能不能请您预测一下，这种下行的调整期，将会有多长？如果说市场要回暖的话，会给大家一个什么样的信号？

邢和平：这是一个很难回答的问题，因为我是购物中心专业委员会，但是在咱们中国购物中心没有一个相应的统计口径，包括咱们的国统局都没有购物中心数据的统一口径，所以这个趋势我不好说，因为没有很准确的数字，中国的每一个购物中心都是很不同的，它都有自己的特点，没有完全一样的购物中心，所以完全要靠我们购物中心的运营管理的这些经理人们来实际操盘掌握我们的购物中心是否能够升值。所以我们现在实际上需要大量的复合型的人才，只有在这个基础之上，向国外先进的技术和经验学习，把我们的商业地产做好。

主持人胡飞船：市场是比较难以预测的。那接下来我的话题将要抛给在座的实战派的商业地产的开发企业的老总们。当市场经济处在一个变化的过程当中的时候，确切说就是金融危机来临的时候，处在市场终端的零售商的反应是最灵敏的，他们可能会调整扩张的策略。上半年我们也会遇到一些商家收缩自己的产品线，或者减缓终端店面的拓展。我想先请问裴总，在你们招商的过程当中，有没有遇到这种品牌商家？然后咱们是怎么应对这种情况的？

图为北京北辰实业股份有限公司写字楼经营管理分公司副总经理裴晓红

裴晓虹：依赖地域优势多个商业项目错位经营

裴晓虹：刚才主持人提到的是一个关于跟零售很密切相关的话题，我是作为一个开发商的代表北辰集团，我们旗下的投资物业写字楼经营管理公司，我们所管理的项目是以写字楼这样一个特殊的商业地产的业态来出现。在写字楼我们新近推出的项目当中有3万平米的底商，所以今天参加这个找招会也是目的性非常强，希望能够跟一些有意向的商家达成一些合作的意向。

刚才主持人提到的在现在的市场大势之下，我们在对于租金、在对于租户在政策上有哪些考虑？我应该说不是一个非常纯专业的代表，可能只是一家之言。那么作为我们这样的一个地产公司，在所属项目的地域来看，还应该集中在北部区域，主要是应该在亚运村和现在的奥运核心区，这样一个区域应该说给我们带来两个时代的经济发展的过程。从亚运会之后的亚运村崛起，到我们现在一些新兴楼盘的问世，总体上我概括我们所持有的商业地产项目，在近些年一直应该是稳中有升。在今年整体的市场形势之下，我们的战略方针仍然是保持我们一个良好的租金回报率，所以在这一点上来说，应该首先我认为是我们这个区域给我们提供了一个非常好的配套的环境，在这个非常完善成熟的社区，还有我们非常忠实的一些租户，在我们这个区域当中生长、成长、成熟和发展，这个我们在租户当中有很多客户对于这个地区具有了一定的依赖度。

那么在我们经营的过程当中，也会根据不同的新老楼盘，我们采取了一些错位的经营，那么同时从公司整体旗下所管理的项目来说，我们也是推出了一些品牌的系列，也就是说我们的项目现在应该说跨越了几个时期，有九十年代，有九十年代初，九十年代末，还有在07、08这两年问世的项目。在这样不同的项目组合之中，我们也从品牌的角度制订了不同的价格策略，使租户在一些低端的项目中不能感觉到自己是在一个低廉的项目里去办公，在高端的项目中能够增加内在的品质和升值的空间。

具体说来可能有很多具体的营销的一些具体做法，总体来说的思路是这样去操作的。 Thanks.

主持人胡飞船：首先还是依赖我们这个地域的特征，然后就是会对客户进行这种分层的管理是吧？

裴晓虹：对。我首先肯定的是在这样一个良好的区域给我们提供了一个非常好的成熟的环境，我想这个也应该是我们开发商、经营者以及我们的客户，还有我们周边所有的这种商圈人的一个共同的认识。

主持人胡飞船：接下来我想请问一下郑总，因为鸟巢商业体应该首先是大众非常关注的商业项目，在这么一个大众瞩目的项目的光环下，会不会受到一些商家特别的青睐和示好？

图为中信联合体体育场运营有限公司副总经理郑中

郑中：鸟巢商业开发的三个主打方向

郑中：我们确实受到广大国内人民和世界人民的关注，在这种情况下我们既感到非常荣幸也感到自身的压力非常巨大。

主持人胡飞船：压力主要来自哪些方面？

郑中：大家对我们的期望值很高。由于鸟巢这个特殊的建筑，承载了29届奥运会的光环，同时在全世界来讲也没有几个国家在奥运之后作为奥运的主体育场能够把它运营得非常好。所以在中国，大家也非常期望在腾飞的中国，在我们的首都北京，我们承载过这个奥运的光环的鸟巢，现在已经被全世界所认可的这么一个建筑里面，大家能够焕发出新的生机。

作为鸟巢的经营者，我们也感到压力非常巨大，但是同时，有压力我们也就有动力，我们在具体的这个鸟巢的商业运营当中，我们也是把握几个方向。一方面是随着经济危机的到来，就是商业有一个调整的趋势，我们作为鸟巢的这个运营商，也看到这个趋势，同时也在这个危机当中我们也就是分析了这个形势。简单地来说，我们关注这个鸟巢商业三个方向的选择。

**，鸟巢作为一个体育场馆我们还要坚持它的体育的商业方向。

第二，鸟巢作为一个29届奥运会的这么一个主场馆，加上北京是一个文化中心，我们也关注这个文化创意的发展方向。

第三，现在把奥运中心区定位为奥运园区，就是有旅游的成份。现在鸟巢每天的游客数量都在三万人左右。到了五一、十一可能人数更多，像去年的十一，每天的人数就在9万到10万人，这种情况下我们也关注旅游方向。

也就是说体育、文化创意、旅游、这是我们赋予鸟巢商业开发的三个主打方向。

主持人胡飞船：接下来我想请问一下贾总，您做的是一个社区型的商业中心，可能跟刚才裴总和郑总的项目有一点不一样，裴总的项目主要是做在商务中心区，而您是社区型商业为主，在这方面有没有一些经验跟大家分享一下，就是在逆势中您是怎么说服商家加盟你们项目？

图为明天**城副总经理贾玉鹏

贾玉鹏：明天商业中心的阶梯式租金模式

贾玉鹏：因为我们所开发的两个还是以社区商业为主。一个是国美**城的十万平米商业，国美**商街，另一个是明天商业中心，是在立水桥区域，离裴总的媒体村比较近。

这两个区域都是属于这种社区型的商业，而且体量比较大，应该说在这轮金融危机的影响下，包括购物中心，包括一些百货业态，和大部分的娱乐业态应该说受的影响都非常大，但是这种社区型的商业，尤其是跟百姓息息相关的这样一些业态，比如说衣食住行，包括这样一些便利店，或者说美容美发，包括这些简单的社区服务的行业，这些行业应该说受的影响相对来说要小一些。不是说没有影响，肯定会有影响，但是影响相对来说要小一些。同时我感觉到，比如说我们明天商业中心这个商业项目，有一个地下的娱乐业态的商业，就是蓝带，它曾经在世纪金源也做过很大的地下娱乐商业，有一万平米左右。在这个业态的经营过程中，同样也受到金融危机很大的影响，同时娱乐业态大家都知道，在北京的娱乐业态也是发展得比较迅猛的，在目前的情况下，这个业态应该说是在某种程度上是在走下坡路，在这种金融危机的影响下，在整体业态行业这种发展比较饱和的状态下，但是明天商业中心这个娱乐业态，就是蓝带这个娱乐业态，在这种情况下也进行了一种调整，我觉得这个有几点方向可以跟大家交流一下。

首先，原来以夜总会为主的娱乐业态转向KTV和迪厅，就是跟青年人和社区结合比较紧密，包括这种有一些健康因素在里面，这样的娱乐业态转变，这是一个比较明显的特点。

其次，我们把这个业态组合更加丰富化一些，就是原来可能就是简单以娱乐业态为主，但是在这种情况下因为它经营的面积比较大，它可以把一些餐饮，包括一些服务的精品店都引进在这种商业里面，这样的话业态更加丰富化，业态之间的互补性更强。大家都知道，有时候吃完饭就要去唱歌，唱完歌之后可能饿了还要吃饭，所以把很多业态进行互补，然后互相地借势把这个商业业态进行一些补充，我觉得这个也是一个调整的方向。同时我觉得还有一些调整方向就是比如说阶梯式租金，或者在这种养商期给一定的优惠政策，我觉得这个都是我们做的一些方向和努力。

可以看出虽然说在这种大形势的情况下，就是刚才罗总说的，比如说租金的下降、空置率在提高、供应在增加的这种大形势下，但是我觉得只要是业态功能定位合理，只要是在养商期，无论是开发商、无论是业主也好，给经营商户一定的优惠政策，同时我觉得在你的经营方针上进行合理地这种布局和调整，我相信这个商业还是有很大的一个发展，很好的发展趋势。

主持人胡飞船：大家都还是信心满满的，刚才其实三位老总的项目都是处在招商期，都从项目招商的角度交流了逆势中的突围策略。接下来我想有请王总，请您从企业的角度来谈转型的话题。因为阳光新业以前是以住宅开发为主，从去年开始，也正是在这个逆势中转型为一个商业地产的开发商，那么请问，一个开发企业要转型商业地产，需要在之前做哪些准备？此外，阳光新业在转型的过程当中，有没有遇到一些问题？又是如何解决的？这方面的经验和大家分享一下。

图为阳光新业地产股份有限公司北京城市开发公司总经理王雷

王雷：阳光新业应对金融危机的两套思路

王雷：非常感谢有这么一个机会跟新浪乐居，包括各个业界的朋友来聊一下我们公司。

应该说我们公司是一个专做房地产的专业公司，1997年上市，那么到了2007年，公司引入了战略合作伙伴，也就是新加坡的政府投资基金GIC，实际上2007年开始，阳光新业就开始向商业地产转型，目前经过了有两年多的发展，现在阳光新业应该说有25个商业购物中心，持有运营面积超过130万平方米。刚才主持人也问，就是说我们因为原来做的是住宅，那么在住宅应该说北京地区比较有名的就是阳光上东，那是阳光新业旗下的一个品牌，我们一直打造的是高端住宅，从06、07年开始转型到商业地产，实际上当时我们是从几方面考虑的。

首先是理念上。商业地产跟住宅是完全不同的一种商业开发的类型。就像刚才姜会长，我特别同意您刚才说的就是一种改变、一种打造品牌的价值，这个我们也是从心理上做了很多的准备。现在我实际上应对金融危机，刚才诸位同事，包括业界朋友也在说如何应对金融危机，实际上我们现在应对金融危机基本上是按照两套思路。

**是调整定位，原来可能我们定位得比较高，现在我们可能要拉下来一些。像经济学有一个叫口红效应，我们现在在不断地调整这些东西，比如说我们在发展院线，我们在发展零售业，我们在发展餐饮业，我们要调整业态布局来适应这个市场，这是**。

第二，我们想从打造核心竞争力上来应对金融危机。首先我们要创造客户满意度，最终我们要达到什么？客户忠诚度。有了客户的忠诚度，我相信不论是金融危机还是咱们来的经济危机，我们基本上企业都能够，不能说应对自如，基本上能够应对。

那么从今年上半年截止到七月份来看，我们所有项目的租赁收入并没有一个真正地下降，只是有一点点波动，但是应该说没有下降。对于我们的住宅销售应该有了一个长足的增长，超过了09年之前任何一个年度，所以后来我也说跟媒体朋友在聊，金融危机到了中国大陆，实际上它转型了，转向了，不像以前咱们想象的那样多米诺骨牌效应，实际上现在我们无论是从住宅的销售额上，还是从商业项目的租赁收入上，我们前七个月都应该说是有一个很好的发展。那么我相信包括前两天也有一个高峰论坛也在说这个房价的问题，包括租金的问题，反正我相信随着说咱们拉动内需，国家的这种努力，包括这种决心，我相信下半年应该比上半年还会更好。 Thanks.

主持人胡飞船：您如何评价阳光新业转型商业地产的效果？

王雷：应该说还是比较成功。

主持人胡飞船：我们说凡事都有两面性。既使是经济危机也一样，总是会有一些商业项目在危机中能够快速地反应，通过对项目的重新定位以及品牌的调整，实现它预期的目标。那么我们现场来检验一下，望京的方恒购物中心目前正处在一个品牌调整的过程当中，请刘总来交流一下他的经验和遇到的问题。

图为方恒购物中心总经理刘炳洪

刘炳洪：方恒购物中心品牌调整策略案例实解

刘炳洪：首先非常感谢新浪乐居给我们搭建互动的平台，现在很多项目都存在一个招商难的问题。就是说急于招商但是又没有品牌资源，新浪乐居给我们这些商场的经营人员，包括我们的品牌商家搭建了这个互动的平台，首先感觉到非常地好。方恒购物中心去年正式开业到今年也运营了将近一年多的时间，整个在这个经济危机来了以后，确实对商场的经营、招商都遇到一些难度，但是只要我们作为甲方、乙方，大家都拿出一个真诚的合作的态度，大家把这个培育期怎么艰难地度过去。我们在整个经营一年之中我们也做了很多的市场调研，包括我周边的这些社区，包括写字楼、酒店我们都做了深入调研，今年也是适应市场环境吧，做了一些不太大的一些调整，整体经营方向没有变化。因为我们周边写字楼相对来说比较多，尤其是一些大公司，比如说西门子、卡特比勒、奔驰都在我们周边。

经济危机来了以后，对我们餐饮有较大的影响。以前我们在日常，也能看到这些大企业职工纷纷地能来到蕉叶、俏江南吃午饭。但是经济危机来了以后，对他们有一些小的影响，就是说客单价略降了一些。针对这种情况，我们做了相应的小调整。比如说他们的中午餐既然可能吃不了每顿一百多块钱的客单价，我可以满足一些他的商务套餐需求，所以我们今年又把我们的美食街开出来了，同时在日常的调研之中，发现很多想晚上吃完饭再去唱歌娱乐的，在望京区像样的KTV也不多，所以我们正在装修一个KTV，可以说将是望京地区**的量贩式KTV，可能在八月份开业。在百货的调整上，我们也是适应市场的一个变化，将一些知名度相对比较高的一些品牌引入我们店里面做一些奥莱的产品，因为开正价店可能品牌商会存在难度，但是我们为了适应市场环境，为了渡过这个经济危机，在短时间内我觉得做一些这样的调整也是必要的。

所以我觉得今后这种互动的平台，多跟我们这些经营者多搭建，我们在这个会上也祝愿所有想开店的这些品牌，想招商的这些地产商能找到更加如意的伙伴。 Thanks.

主持人胡飞船：谢谢刘总，办法总是比困难多。不管是大的调整还是小的调整，我们总是能从这个危机当中找到转机。

作为媒体，我们总是希望通过这种论坛的形式，能够得到一个结论性的东西，也期待通过在座各位专家的高瞻远瞩，能够发出一些指示性的信号，最后我想留给各位嘉宾一个二选一的选择题，大家可以选择其一回答：一是请做一个预测，商业地产转型会向哪个方向转?比如说行业的结构，企业的战略会怎么转型，或者是说市场会转向哪里？二是请做一个判断，刚才姜秘书长提到商业推动城市的发展，未来的商业肯定是作为城市的消费引擎，那么我们应该怎么来启动这个引擎？首先请邢和平主任来做这个选答题。

邢和平：作为我来说，我觉得第二个问题吧。大型的这种城市综合体，已经形成了城市的一个名片，它会成为一个城市形象的代表，它对拉动整个区域的经济会起到非常重要的作用，包括就业率，包括税收贡献率，我们的经验也是越来越丰富，所以说商业地产经过我们这么多年的发展，现在我们的基础条件非常好，再通过我们很好地运营，应该会出现很好的局面。 Thanks.

王雷：我也跟邢和平主任的看法基本一样，因为我们公司现在基本上旗下有三个品牌：一是新生活广场，应对的是社区中心；二是城市广场，应对的是区域中心；三是新建中心，地标性质的。我们现在在北京、西安、成都、山东地区，基本上打造的都是大MALL，都是购物中心的形式，所以我觉得今后商业地产的发展趋势还是一种大型的综合体为主的。

胡飞船：王总的意思是抓住主要矛盾。郑总的选择呢？

郑中：我也选择第二个问题回答一下，其实我觉得这个经济危机，给我们带来了一些冲击，但是我们人类这一块有几个基本点都没有变，一个是我们整个的成长方式，再一个是我们精神上的这种追求，包括物质上的这种追求，这种方式都没变，所以说商业始终我认为都有它的生命力，关键的问题就是我们如何发现商机，我们如何启动商机。拿鸟巢来讲，刚才我说了鸟巢的定位，希望持续地成为人民关注的这么一个焦点，希望持续地成为大众聚集的这么一个场所，这个也是回应很多专家，也有很多学者，也是在担心，比如说伦敦奥运会来了之后，那么经过两年、三年的这个北京奥运会的温度退烧以后，那么是不是鸟巢还能这么旺，是不是还能保持今天经营的成果，能够创造今天的商业的价值？

我们之所以定位文化创意的方向，定位这个体育的方向，定位这个奥运园区旅游的方向，也是为了把这个鸟巢的商业赋予它一个新的生命力。

但是回过头来说，具体怎么把这个方向落实到具体的我们的开发当中来？我们关注的几点：

**，我们还是要了解我们真正到鸟巢来的这些人，他的现状、他的需求。我们认为百分之九十几来的人都是我们中外的游客，有游客需求的，他是希望了解你的体育的方向，调查你的文化创意的方向，所以我们在这方面我们也针对客户的这种需求，然后我们进一步考量我们鸟巢的这种结构的形式，我们在这种鸟巢特殊的结构形式下，我们又能够提供给观众什么，就是我们扮什么样具体的商业方向或者说产业方向，我们能够适应于大众。在这里面我们就重点选择了几个。

比如说我们日后在鸟巢的五层和六层，大家在座的各位可能有去过鸟巢的，知道我们五六两层，我们的顶部是在看台的底下，它不会淋浴，但是它的立面不封闭，这个空间应该讲从商业上不好用，但是不好用不等于不能用，我们在这块考虑我们把它开发成一个高档的，或者说定位高端的一个文化的空间，也就是说要打造一个鸟巢的艺术空间，这样我们通过跟相关的一些高端的艺术人群，报端的艺术家进行合作，把这个画展、雕塑展各方面，这方面艺术的东西，包括艺术以后还要搞这个艺术的衍生品的开发，这样的话既给普通的老百姓，给他一个到鸟巢，比如说我们的门票给他花了钱进来以后，要有更多的可看的东西，同时又可以引领大众在文化方面的一个消费的方向，同时通过艺术衍生品的开发，通过这个艺术展览的这种形式，也可以为鸟巢创造收入。这是一个问题的方向。

体育的方向就是我们在今年的8月8号，各位可能也有通过新闻也了解到，我们还会搞一个意甲的决赛在我们这边举行，从现在的门票销售形式看，这个大型的体育赛事非常受老百姓的欢迎，门票销售也非常地火爆。

再有一个就是我们旅游的方向，我们想在鸟巢这个里面打造一个就是常年的旅游会展的展示，那么让这个广大老百姓，而且这个是免费的，并不是想另外收门票的，我们对整个中心区的游人进行免费开放，这样大家可以了解到世界不同地方，包括国内不同地方的很多独特的这种旅游资源。我想这个就是我们鸟巢具体的一些做法。

主持人胡飞船：郑总非常注意结合实际，他所说的就是说我们要善于发现需求，并且挖掘市场机会。 那裴总您选择回答哪道题？

裴晓虹：我选择主持人提到的两道题的**道题。应该说我们商业地产是一个长周期的行业，那么在今年我们所听到的上半年的整个的经济形势、市场形势，归纳起来刚才前面各位领导总结的租金的下降，空置率的上升，招商难等等，应该说是很多不利的形势。另外在今年有一个楼市的回暖之后，商业地产并没有随之走强，所以在这方面确实需要有这样的一个非常好的一个互动的平台，也需要更多的专业人士去研究。

作为一个开发商、作为一个营销商业地产的这样一个企业，听过一句名言，就是超越就在拐弯处，下半年随着国家整体经济形势的好转，随着我们各个方面政策的到位，经济形势希望能够对我们商业地产提供一个转机，所以在这个转机过程当中，我们作为一个开发商的行业里面其中的一个企业，我们也希望能够通过我们在过去持有楼盘管理经验的基础上，能够实现自我的超越，具体说我们在奥运核心区和郑总的鸟巢，也是作为一个很好的邻居，在同一个核心区内，我们在这个项目当中应该回顾它的历史，应该是在奥运有一个合作的，就是在奥运会期间我们已经承接了主新闻中心这样一个职能，现在是作为国家会议中心配套的工程，国家会议中心应该是作为奥运会，大家应该从看到的、听到的都是从那里头传出来的，现在正在承接世界魔术师大会，作为这样一个国内**体量的国家会议中心的配套的写字楼，同时我们也有酒店的配套，在整个这样一个50多万的这样一个体量的建筑体里面我们的配套是非常完善的，借助奥运核心区这样一个市政、交通、绿化以及各方面整体环境的空前的水准的大的环境，我们希望在这样一个核心区里面，不断地提升北辰的品牌，提升我们项目的品牌，实现自我的超越。

所以回到刚才**句话，就是我们缺的还是一个信心，通过我们这样的沟通的平台的一个很好的沟通，在这样的交流平台当中，实现认识上的一个共识，同时我们在沟通过程当中，在商家与商铺之间的一个切磋过程当中，实现今后一个分享和共赢，我想希望我们都能够有这个信心不断地超越自己，谢谢。

主持人胡飞船：超越自己，商业地产必胜。贾总您的回答是什么。

贾玉鹏：我回答**个问题，我觉得在这种困境情况下，商家如何转型可能是大家最关注的一个问题，比如说这里面主要说三点。

**，越是在困境的时候确实越是存在着机遇，所以在这种情况下我觉得首先是这种业态的调整，业态的调整可能是现在很多商家都面临这个问题，它的调整有几种情况。**个可能是要差异化地调整，可能跟竞争物业的差异化的调整。另外一个是互补业态的结合，就是在你调整的过程当中，业态和业态之间要有一个互相的补充、互相的借势，这样能够把你的商业打造得更好，我觉得这是非常关键的一点。

第二，就是在这个时间段，大家一定要有一个平和的心态，无论是开发商还是商家，但是在这个区间作出一个适当地让步，比如说开发商或者商户、业主，他会适当地延长这种免租期或者说适当降低租金，商户在这段时间应该说在自己的这种经营思路，包括它这种对未来信心的打造，包括对服务的提高方面，能够对自己进行自我改造，这样双方共同努力，就会把这个调整期很好地渡过去，这是第二点。

第三，就是经营思路的调整和经营策略的调整。因为很多商户，包括很多商场和购物中心，在初期的过程中，可能引进的商户档次的问题，包括品牌店或者说主力店引入的问题存在着很多的问题，我觉得正好在这个时机，应该说是爆发矛盾的一个好的时机，所以在这种情况下，我觉得尤其是像这种购物中心或者百货店，增加有影响力的这种主力店和品牌店的引入，包括一些有影响力和有一定集客能力的这样的一个受欢迎业态的引入，对这种商业的发展肯定是非常有利的。

所以针对主持人的**个问题我就谈这三点。

主持人胡飞船：谢谢贾总，下面请刘总进行总结发言。

刘炳洪：刚才大家应该全说了策划案例—商业地产成功招商攻略，针对今后这一段时间，应该说商业何时达到顶峰，或者说对未来抱有的期望，我们方恒购物中心其实是我们整个方恒国际园区中的一栋楼，我们明年方恒国际假日酒店还如期开业，只能说我们的信心百倍。

所以说刚才贾总也说了，在这个期间需要我们的品牌商，需要我们的开发商大家保持一个平和的心态，共同渡过这个时间。我认为其实它跟股市是一样的，振荡，而且振荡之后还应该是向上走，包括我们的房市大家也看到了，今年的小阳春，我认为今年的后半年无论是我们的地产市场还是零售市场，都应该是充满了希望。 Thanks.

主持人胡飞船：今天由于时间的关系我们论坛先到此为止。感谢各位嘉宾的光临，也感谢你们为大家提供的精彩的观点和思想的火花，让我们共同祝愿商业地产尽快地走出逆势，突出重围。 Thanks!

主持人郭旋：大家好。我是主持人郭旋，接下来将由我带大家进入激动人心的抽奖环节，下面请大家拿出自己的门票。

有请抽奖嘉宾——北京房协副秘书长陈志先生上台为我们抽取20个黄金幸运奖。

图为“2009中国商业地产找招会暨年度颁奖盛典”现场抽奖

黄金幸运奖的礼品是由纸老虎赞助的价值300元的大礼包。

****者。我们在上午和下午还会各有一次大奖的抽取，而且在中午的午餐时分我们会举行幸运奖抽奖活动，这些获奖名单将在活动获奖公示牌上做公示，请大家密切关注。希望好运将会降临在您的身上。

主持人郭旋：接下来我们有请龙德广场招商部吴德君先生上台发言，吴先生发言的主题是商业地产项目如何成功招商，有请吴先生上台。

图为龙德广场招商部吴德君

吴德君：各位来宾、各位朋友大家好，很荣幸今天能参加2009中国商业地产招商会，下面由我给大家介绍一下龙德广场。

龙德广场位于奥北核心地带立水桥北，它是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的超大型的购物中心，开业来龙德广场凭借自己中高端的定位赢得了消费者的认可，填补了市场的空白，成就了整个奥北区域的一个新坐标。

下面是公司的一个简介：

龙德广场是由北京粮食集团和大连一方集团共同组建的龙德置地有限公司，开发建设由北京龙德商业管理有限公司负责招商及后期的运营管理。北京粮食集团主营粮食贸易，在首都粮食流通体系中发挥着主渠道的作用，其精心培育的古船食品已畅销京城和全国十几个省市，并已打入国际市场。大连一方集团是一家集住宅地产、商业地产、进出口贸易为一体的企业集团，目前集团拥有的管理性经营物业近40万平，一方集团自行开发了大连的一方大厦，还有大连新海湾游艇俱乐部的新海阳光，并与大连万达集团(企业专区,旗下楼盘)在北京成功开发了北京万达广场以及大连明珠，经营性的物业在沈阳有一个沈阳的一方购物广场，另外，长春还有一个钻石城。

龙德广场的交通紧邻地铁5号线和13号线的一个换乘站，周边30余条公交线路、交通方便快捷，项目紧邻立汤路、北苑路两条南北主干道，日均的车流量达到20万次。项目周边居住的人口密集，龙德广场的核心商圈是天通苑及北苑家园；天通苑板块目前为北京**的居住区，总建筑规模800万平方米，北部是整个北京奥北的别墅区。

奥北别墅板块当中不乏纳帕溪谷、东方普罗旺斯、珠江一千栋等**的地产项目；至2008年底，该区域住宅规模已达1600万平方米，人口规模已超百万。项目的规划方面，龙德广场总建筑面积是24万平方米，实际商业经营面积18万平方米，是目前京北地区单体商业面积**的商业项目，其单层3.15万平方米的建筑面积相当于一个中型的百货店，大尺度的空间格局营造了轻松的购物环境；龙德广场首层6米，其余楼层均是5.4米，8米的主宽道彰显了龙德广场的大气；为有效的提升商家品牌形象，商场内共设滚梯60部，观光梯15部，客货两用梯10部，3000个免费停车位为消费者提供随到随行的轻松购物环境。从龙德广场目前的经营状况来看，每到周末，消费者都要在龙德广场转上好几个圈才能找到一个停车位。

龙德广场一层有三大开放空间；本周六我们与乐宠的宠物生活馆，共同举办了一个宠物选美活动，吸引了近千人的观看。

多元化业态的组合，龙德广场打造了真正一站式的购物场所。龙德广场从地下一层至六层每层都有主力的业态与主力品牌分布拉动消费。地下一层休闲生活馆会聚集建材超市-百安居，专业的运动超市-迪卡侬，还有家居精品超市特丽屋；一层百安居、家乐福、翠微百货、国美电器四大主力店各居一方，从不同方向将整个奥北商圈人群聚集到龙德广场内，一层还有类似星巴克、屈臣氏等品牌商家。二层、一层动感轻松馆及魅力品位馆通过家乐福、翠微和中间精品店步行街的有效连接，将两大主力店的客流达到一个有效的拉动，使中间的商家经营有稳固的提高。

四层是龙德广场比较有特点的楼层，在四层一个一千多平的中心位置，是浩泰水冰场，两边是翠微百货，浩泰健身，还有一个大型的量贩式KTV，其余的小店铺是以经营儿童用品为主的店铺，类似金宝贝的早教、小鬼当家的专业摄影，他们都将北京**的旗舰店开到龙德广场的四层。

五层纸老虎、以及万达国际影城，汇聚了整个奥北区域的时尚一族。尤其万达国际影城共设9个放映厅，2200多个座位，是目前京城**的影院之一。五层南端汇聚了青年餐厅、汉拿山、福城肥牛、东来顺等餐饮品牌，为天通苑地区的家庭聚会提供了便利的场所。

龙德广场的几件大事：

众所周知一个大型的商业项目需要一个艰苦而漫长的养商期，在这种情况下龙德广场采取了主力店先行开业造势的一个策略；现在来看达到了预期的效果，大大缩短了龙德广场的培育期。2007年的8月16号龙德广场**家主力店家乐福开业，开业当天创造了家乐福(当时在中国是有101家店，现在应该是108家店)两项新的记录，一是当天接待顾客达到10万人次，二是销售额达到238万。可能有朋友会问，一个两万平的大型超市，238万的销售是比较低的，但是我们要考虑**天开业它的开门时间是12点，基本上到晚上7点的时候货架就已经被抢空了。

在家乐福良好业绩的刺激下，翠微百货在家乐福开业不到一个月后，与龙德广场续签了1.2万平米米，浩泰健身续签了400平方米，其余如法国的迪卡侬、台湾的特丽屋等品牌相继在一个月内相继签约。

目前龙德广场开业已近一年，近百家品牌，龙德广场的人气也是在节节攀升，在龙德广场经营的近百余品牌商家的销量也是节节攀高。例如凌志集团旗下的高端商务休闲装斯莱德龙德店，目前已连续十周排名全国店铺的销售**。位于龙德广场一层的屈臣氏现在龙德店的销售已经上升其华北区的销售第二名。

这些就是已经在龙德广场入驻的品牌商家的大致情况介绍。

今天是一个好日子，因为今天“2009年中国商业地产找招会”盛大召开，也因为今天是龙德广场一周年店庆活动的一个启幕；在这里我谨代表龙德置地有限公司总经理王杰、北京龙德商业管理有限公司总经理林先生，诚邀各位商家代表及业内人士到场参观考察光临指导。我们相信在新浪乐居专业媒体的指导下，在品牌商家与我们的精诚合作下，在龙德公司的精心经营下，未来的日子里龙德广场必将续写奥北首席商业中心的传奇。 thank you all.

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