武汉商业地产痛点是什么？商业供给过剩、招商困难

据赢商网统计，2017年武汉计划开业的商业楼宇多达25栋，总体量超过200万平方米。 如此大规模的业务会对市场产生什么影响，武汉商业地产的现状如何，痛点是什么？ 2017年武汉商业发展趋势如何，未来在哪里？ 笔者有自己的一些想法，希望对大家有所帮助。

武汉商业地产的痛点是什么？

业务供过于求，招商难

近年来，随着武汉经济快速发展，武汉作为新一线、***中心城市的地位凸显，商务需求和吸引力不断增强。 一些开发商主动进驻武汉做生意，抢占先机，包括宜家、永旺、凯德、恒隆等外资企业，但也有不少房地产开发商被迫介入商业地产，以求生存。取得土地指标，硬着头皮做生意。

据不完全统计，截至2016年底，武汉开业的购物中心数量高达56家，商业总面积超过660万平方米。 从武汉登记商业面积来看，人均商业面积超过3.1平方米，是香港的两倍，商业供应阶段性过剩问题严重。

再加上电商的冲击，住宅地产企业缺乏商业地产建设经验，最终导致大量商家面临招商困难、经营困难。

品牌业态同质化、缺乏知名度

武汉56家商场中，真正“火爆”的并不多，如宜家、永旺、武广、楚河汉街、武汉天地、凯德1818、菱角湖万达、复兴群星城、光谷世界城，倒数不到十家。

在快速复制的扩张下，大多数购物中心显得“乏味”，主要体现在品牌和业态的同质化。

走进任何一家大型商场，随处可见奥时利、拉夏贝尔、ONLY、艾格、H&M、达芙妮等时尚品牌以及鞋柜。 餐饮也类似，黄记煌、汉拿山、板秋山、星巴克、麦当劳、肯德基等都占有一半以上的份额。 此外，类似的韩式铁板烧、日式料理也较为常见，甚至互动娱乐也被多个品牌重复。

而且，大多数商场的业态分布大致相同，通常是国际品牌+时尚集合店+甜品+餐厅+电影院+儿童体验。

2017年武汉商业发展趋势如何？

据赢商网统计，2017年武汉计划开业商业综合体26个（体量≥3万平方米），商业总体量将超过200万平方米。 只要有一半开业，也可以称为“商业爆发年”。 。

数据显示，拟开业商业综合体25个，涵盖武汉市12个重点区域，其中10万平方米以上项目有10个，包括绿地606缤纷城、M+购物中心、首都奥特莱斯、美联百货、市桥永旺购物中心、武汉佛罗伦萨广场等村庄等备受公众期待。

图为：和记黄埔“M+”购物中心

2017年武汉拟开业商业综合体名单

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2017年武汉商业将有哪些新的变化和突破？从图表可以看出，有以下几个特点

新兴区域商业体主导并向外环辐射

资料显示，内环核心区新增两座商业综合体，分别是绿地606缤纷城和M+购物中心。 一环至二环之间成熟商业区新增商业综合体5个，二环至三环新兴区域新增商业综合体11个，占比44%。 典型代表有青山印象城、凯德西城、市桥永旺梦乐城、光谷K11、武汉**奥特莱斯等。 三环以外的远城有7个城市，典型代表是武汉佛罗伦萨小镇、德成生活广场。 整体来看，业态布局多极化发展，市中心商户数量增长缓慢，大量商户向二环外环扩散，进一步填补空白在区域业务中。

繁华地铁商业综合体呈现增长趋势

随着武汉地铁的快速发展，与地铁相关的商业实体在武汉蓬勃发展。 仅2017年就新增6个。 飞轮海国际广场、M+购物中心、凯德西城、古田西空间、五环天地、武汉滨沟城是典型代表。 俗话说“地铁一响，黄金万两”。 地铁带来的不仅是交通的便利，还有巨大的人流和财富与商机。 随着未来武汉12条地铁线路的建成，可以预见，未来的商业将具有浓厚的地铁氛围。

外资商业主体持续发力抢占市场

2011年底，盘龙城百联奥特莱斯广场开业，2013年底，江夏罗马春天奥特莱斯开业。 2014年武汉招商外包团队，宜家、永旺金银潭店开业； 2015年，宜家慧居、永旺开店。 如今，这些外资企业已成为武汉区域标杆项目，辐射武汉乃至整个1+8城市圈，深受市民欢迎。

2017年，这些外资商业实体将继续发力，美联市桥永旺后湖店开业。 这是AEON在武汉的第三家店。 据透露，永旺梦乐城第4家店可能落户青山，第5家店可能落户光谷。

此外，武汉光谷东**奥特莱斯预售和武汉葛店佛罗伦萨小镇也将于2017年开业。武汉佛罗伦萨小镇是继北京、天津、上海、广佛之后华中地区首个佛罗伦萨小镇。

从这些数据可以看出，外资看好武汉这座城市，未来将继续布局抢占市场。

社区业务蓬勃发展、分布广泛

2009年以来，武汉房地产市场快速发展，品牌房地产企业纷纷落户武汉。 超过一半的项目拥有自己的商业设施，社区商业蓬勃发展。 2017年计划开业的代表包括万科开元翡翠滨江、天宗城、光谷新世界K11等。

不得不说，与2016年相比，201/年的武汉商业将进入井喷期。 新项目会给现有商家和品牌带来新的提升，消费场所的增加也必然会分流原有商场的消费群体，从而加剧竞争，尤其是城市核心商圈和成熟商圈的商家如何生存和实现发展长期稳定盈利是大家面临的共同问题。

未来武汉商业地产出路在哪里？

专业人才运营，摒弃住宅思维

目前武汉招商外包团队，不少商业地产开发商都是由住宅地产转型，思维还没有完全转变。 他们急于实现业务，但缺乏经验。

商业地产的核心是商业项目的运营，如商业地产业态规划、商业氛围塑造、商业产业发展等。 它需要专业、成熟的商业运营团队来运营，而不仅仅是做好招商引资工作。

很多开发商把招商外包给外包公司，自己却自己运营，没有未来的运营规划。 其结果是投资为招商、销售为销售。 短期问题虽然解决了，但长期经营难以为继。 ，最终，走得越远，就越难陷入困境。

因此，在商业地产中，放弃住房的想法，扶持专业的运营团队显得极为重要。

项目精准定位，针对性招商

纵观全国知名的商业地产成功案例，你会发现它们都有一个鲜明的特点，那就是目标消费群体明确。 各购物中心根据自身物业情况，对周边3公里范围进行客群分析，并制定具体方案。 锁定目标客户群。

只有准确的定位，才能在后期的招商、业务布局等方面做出科学的规划。

比如，一个购物中心是否需要什么类型的品牌，需要什么类型的“业态”，是否需要“体验式业态”，都应该基于项目准确的市场定位和业态组合，而不是追求眼球影响。 一味吸引优质国际品牌，一味追求高成本的体验式业态。 对于一些商业主体来说，接地气的大众品牌可能更适合他们的土壤。

五光、光谷广场就是典型案例。 一是高端，二是年轻学生的时尚。

从消费者出发，营造体验感

在发达国家和一线城市，与网上购物不同，商场早已进入体验式消费时代，未来武汉商业发展的趋势也是如此。

目前，武汉的商业还缺乏体验和场景打造。 即使有一些想法，也大多还处于初级阶段，只是把“体验”当成一个噱头和卖点，或者干脆认为建一个纪念馆、引进艺术展览、咖啡店、书店等。中庭种植花草属于体验式。 其实这些表面上看起来大气，但实际上体验不足，并没有起到吸引人气的作用。 相反，它增加了运营成本和风险因素。

对此，我们可以借鉴宜家、永旺、凯德、万达等国内外行业标杆，转变角色，把消费者的需求放在核心。 宜家无论是产品销售、送货上门、促销活动，还是情境购物环境、餐厅等体验式业务的打造，都做得相当精致。 日本永旺也是极限体验服务的经典案例。 仅宠物市场就有宠物精品店、宠物医院、宠物运动区、交流区等。

另外，商场里对老人和小孩有特别的照顾，垃圾桶的设计、卫生间的设计等舒适度是否充分考虑，商场日常是否会举办一些小活动以及能否满足商场外的大型停车需求。 忽略，舒适的购物体验就体现在这些细节上。 只有真正为消费者考虑、量身定制，市场才会有积极的反馈。

概括

有人说传统企业将消亡，但电商巨头刘强东表示：互联网的红利正在消退，下一个风口是传统行业。 笔者同意刘强东的观点。 中国有句古话，“破不立，则不立”。 近三年来，武汉商业发展迅速。 不过，从今年开始，未来三年武汉的业务将逐步进入阶段性调整期。 入口处，破而立，风生水起，武汉的商业将绽放出最绚丽的色彩，迸发出实体商业特有的新鲜活力，引领消费的重大升级。

时间：2017年4月

地点：中国广州

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